27 Sep Malraux, Monument Historique et contrôle fiscal : ce qu’il faut savoir

Quel investisseur susceptible d’effectuer une opération Malraux ou Monument Historique n’a-t-il pas entendu de la bouche de précieux conseils : « Attention, avec ce type d’opérations vous êtes sûr de déclencher un contrôle fiscal, avec à la clef un risque de redressement » ?

Sur la foi de quoi ? Notre recul de 15 ans en la matière et plusieurs centaines de dossiers nous permet de constater que, si l’administration fiscale demande parfois des pièces complémentaires, pour valider le gain fiscal, le plus souvent il n’en est rien.

Et dès lors que les justificatifs requis sont transmis, la demande d’information en reste là. Voici néanmoins les précautions à prendre pour ne prendre aucun risque.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Faire appel à un spécialiste des lois Malraux et Monument Historique[/headline]

En tout état de cause, ce type d’opérations doit être monté avec le concours d’un opérateur s’appuyant sur un cabinet juridique spécialiste des défiscalisations Malraux et Monument Historique.

Il appartiendra alors au cabinet juridique de répondre à l’administration.

Concernant la possibilité d’un redressement, jusqu’en 1995 il existait un certain flou dans le droit fiscal concernant les opérations Malraux. Cela a favorisé des redressements fiscaux, suite à des investissements montés sans les précautions nécessaires.

L’Instruction Administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95) a modifié le cadre juridique et facilité l’application de la loi, clarifiant les choses.

Le passage au nouveau régime Malraux, en 2009, a encore apporté des simplifications. De telle sorte que ces naufrages fiscaux n’ont plus lieu d’être.

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Quelles précautions prendre ?[/headline]

Quelques précautions simples vous permettent déjà de vérifier les principaux écueils à éviter :

– Pour les Monuments Historiques, pour pouvoir déduire la totalité des travaux, au moins les façades et les toitures doivent être classées ou inscrites. C’est facile à vérifier sur la base Mérimée du ministère de la Culture. Par ailleurs, depuis 2009, pour créer une copropriété dans un immeuble MH, un agrément de Bercy est impératif.

– Pour un programme Malraux le Permis de Construire doit avoir été obtenu avant les versements sur l’ASL ou l’AFUL (générateurs de la réduction d’impôt).

[headline tag= »h2″ color= »color1″]Quelle déclaration fournir ?[/headline]

Une absence de contrôle passe aussi par une déclaration conforme :

Le régime fiscal des Monuments Historiques et Malraux relève des revenus fonciers.

A ce titre la déclaration fiscale se fait sur un imprimé 2044 S (S pour Spéciale) pour les Monuments Historiques (et les Malraux ancien régime). Les travaux sont à mettre dans la case « Travaux de restauration ».

Pour le Malraux nouveau régime, les revenus et charges fonciers (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) se déclarent de façon usuelle sur une 2044, tandis que la réduction d’impôt liée aux travaux de restauration se reporte directement sur la 2042 C.

Là aussi, le cabinet juridique qui verrouille le montage doit vous fournir, outre les justificatifs, une aide à la déclaration. Aide confortée si besoin par le Conseil en Gestion de Patrimoine qui vous a proposé l’opération.

Lors de la première déclaration consécutive à une opération de ce type, il convient de joindre un engagement de location nue : pour trois ans en loi Monument Historique, pour neuf ans en loi Malraux.

De fait, pour une opération Malraux ou Monument Historique, il convient d’être particulièrement vigilant sur le professionnalisme du juriste qui accompagne l’opérateur.

Si celui-ci maîtrise parfaitement son dossier, il doit être en mesure de vous délivrer une attestation de bonne fin fiscale.

Hugues de Tappie

Directeur de la rédaction