20 Nov Location meublée à Levallois : emplacement remarquable et loyers défiscalisés

La location meublée est un statut qui génère peu, voire pas du tout, de réduction d’impôt. En revanche, elle permet, outre la récupération de la TVA, un rendement très attractif et fortement défiscalisé, accessible sans aucun apport.

N’est-ce pas trop tard dans l’année pour défiscaliser ?

Contrairement à une opération de type Malraux ou Monument Historique, un dossier de ce type peut parfaitement se monter en novembre ou en décembre. En effet, nous ne sommes pas tenus ici par la date butoir du 31/12 pour l’acte authentique et le paiement des travaux.

La réduction d’impôt, si vous choisissez cette option, ne sera de toute façon effective qu’à partir de l’achèvement, soit en 2015. Idem pour la récupération de TVA. Et pour peu que votre taux marginal d’imposition soit supérieur ou égal à 30%, vous aurez de toute façon intérêt à opter pour l’amortissement LMNP, plutôt qu’une réduction d’impôt Censi Bouvard, limitée à 11%.

Ceci vous permettra de générer des revenus locatifs totalement nets d’impôts pendant une vingtaine d’année, selon le mode de financement.

La seule contrainte, comme sur tous les programmes de qualité, c’est le stock : 70 lots en tout, déjà très demandés.

Les opérations de qualité en région parisienne sont rares

Les programmes avec un levier fiscal à Paris ou en première couronne sont quasiment inexistants. En plein centre de Levallois, ville particulièrement dynamique et agréable à vivre, jouxtant Paris et Neuilly, cette résidence seniors s’adresse à des investisseurs désireux de se constituer un patrimoine de grande qualité, remarquablement situé, avec un rendement de 4% net de charges et d’impôt, sans aucun apport.

Qu’est-ce qu’une résidence seniors ?

Ces résidences sont destinées à ceux qui, encore autonomes, recherchent de nombreux services intégrés, tels un restaurant, une piscine intérieure, facilitant la vie et favorisant la convivialité entre résidents.

Elles sont louées meublées et exploitées par un gestionnaire spécialisé, lié par un bail commercial avec le propriétaire investisseur.

Le marché

• D’ici 2060 les plus de 60 ans représenteront le 1/3 de la population.
• Malgré un besoin considérable, les résidences seniors sont très peu nombreuses sur Paris et la première couronne.
• A Levallois, seuls 98 logements de ce type ont été autorisés depuis 2011, dont les 70 de cette résidence de standing, gage d’une excellente valorisation.

Hors plafonnement global

Les loyers de ces résidences de service étant soumis à la TVA, cette dernière est entièrement récupérable sur l’acquisition, au taux de 20%, et ce alors que l’acquisition peut se financer intégralement sans apport, y compris la TVA, générant ainsi du cash.

De plus, l’amortissement qui permet de défiscaliser les loyers échappe au plafonnement global des niches fiscales, dans la mesure où il ne constitue pas une réduction d’impôt mais une défiscalisation des revenus locatifs.

Aussi ce type d’opération peut parfaitement se cumuler avec d’autres opérations de défiscalisation en cours.

Hugues de Tappie

Directeur de la rédaction