28 Jan Malraux vs Duflot : le match !

Ayant supplanté le Scellier en 2013, le Duflot est actuellement le seul dispositif permettant une réduction d’impôt lors d’une acquisition dans l’immobilier neuf, en métropole et en location nue.

Instaurée en 1962 et remaniée en 2009, la loi Malraux concerne quant à elle certains investissements dans l’ancien, dans le cadre d’une restauration complète de l’immeuble.

Qu’est-ce qui les distingue ?

Localisation

Quasiment pas de Duflot en centre ville, et seules les zones A et B1 du décret du 3 mai 2009 sont éligibles.

Les programmes Malraux sont situés en « secteur sauvegardé » ou en ZPPAUP ou AVAP, soit exclusivement dans des coeurs de ville présentant un fort intérêt historique et architectural.

Contraintes

Les loyers Duflot sont plafonnés, de même que les ressources du locataire. L’achèvement des travaux doit intervenir dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier.

Aucun plafond de loyer ni de ressources en Malraux. La réduction d’impôt peut se faire sur 4 ans à compter de l’année de dépôt de Permis de Construire.

Dans les deux cas, le bien doit être loué nu 9 ans.

Gain fiscal

En Duflot la réduction d’impôt est de 18% sur 9 ans. Elle ne peut excéder 6 000 € par an. Et elle est calculée sur une assiette de 5 500 € le m2 maximum.

En Malraux elle est de 30% des travaux en secteur sauvegardé, 22% en ZPPAUP et AVAP. Il n’est pas rare que les travaux représentent plus de 80% du total.

Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt sont limités à 100 000 € par an, permettant une réduction d’impôt de 30 000 ou 22 000 € par an. Si le montant de travaux excède 100 000 € sur une année, le solde passe en déficit foncier.

Plafonnement global

La loi Duflot est soumise au plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 € par an, toutes niches fiscales confondues.

La loi Malraux échappe au plafonnement global, pour peu que le Permis de Construire ait été déposé à partir du 1er janvier 2013. Pour les PC antérieurs le plafond est porté à 18 000 € plus 4% du revenu imposable.

Timing

Avec la loi Duflot, l’acte ne peut être passé que lorsque 40% du programme est commercialisé, puis la réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement de l’immeuble. Soit, en général, plusieurs années après. Et elle est linéaire, sur 9 ans.

Sur un investissement Malraux, l’acte peut être passé de suite. L’acquéreur décide alors lui-même du montant de travaux à verser chaque année, sur un à quatre ans maximum. La défiscalisation est immédiate, et modulée au mieux des intérêts de l’investisseur.

Pour qui ?

Compte tenu de ces éléments, la loi Duflot pourra concerner des foyers dont l’impôt se situe entre 5 et 15 000 €, le dispositif Malraux générant un gain fiscal trop important pour eux, sur une période courte. Pour le Duflot, encore faudra-t-il qu’ils soient finançables et qu’ils n’aient quasiment pas d’autres réductions d’impôt récentes (soumises au plafond des 10 000 €).

En revanche, pour ceux dont l’impôt est supérieur, la défiscalisation Malraux s’avèrera beaucoup plus intéressante. Avec des montants d’investissement souvent proches d’un 2 ou 3 pièces en Duflot.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction