11 Fév Etude d’un cas client : Patrick O., revenu 170 K€, défiscalisation en loi Malraux

Patrick O., 48 ans, marié, trois enfants à charge, nous sollicite afin de défiscaliser fortement, tout en se constituant un patrimoine de grande qualité, générateur de revenus sécurisés. Son revenu imposable est de 170 000 €.

Analyse de sa situation fiscale

• Son impôt est de 36 771 €. Une employée à domicile lui procure déjà une réduction d’impôt de 5 000 €. Restent dus 31 771 €.
• Le plafonnement des niches fiscales ne lui laisse guère que 5 000 € de réduction d’impôt possible.
• Son taux marginal d’imposition est de 41%, mais pour un montant de revenus peu important : 27 K€ environ. L’essentiel (69 K€) de ses revenus est imposé à 30%.

> L’objectif va être de ramener son impôt à un montant proche de 0.

La loi Malraux

Votée il y a 52 ans et amendée en 2009, la loi Malraux vise à restaurer des quartiers historiques, en coeur de ville. Sous conditions, la restauration complète d’un immeuble situé dans ces secteurs permet à chaque copropriétaire une réduction d’impôt de 22 à 30% des travaux (selon l’emplacement et son label), dans la limite d’un plafond.

Défiscalisation Malraux

Nous proposons à Patrick O. un appartement dans un immeuble en « secteur sauvegardé ». Ainsi, la réduction d’impôt sera de 30% des travaux.

Celle-ci est limitée à 30 000 € par an, correspondant à 100 000 € de travaux par an. En revanche elle échappe au plafonnement global des niches fiscales.

Il va défiscaliser dès cette année, et pourrait le faire sur 4 ans.

Toutefois, Patrick O. est déjà sensiblement endetté avec sa résidence principale, et n’a pas de trésorerie disponible. Aussi, l’enveloppe globale est fixée à 300 000 €. Là-dessus, les travaux représentent 200 000 €.

Les travaux seront passés sur deux ans, à hauteur de 100 000 € par an. La réduction d’impôt générée sera donc de 30 000 € par an, répartis sur deux ans, soit 60 000 €.

> Sur 2014 et 2015, son impôt passera donc de 31 771 € à 1 771 €.

Patrick O. sait que, dans le cadre d’une succession, il aura sous quelques années des revenus fonciers.

Aussi, il aurait pu passer une partie des travaux en déficit foncier. Ce défit eut été reportable 10 ans sur ses revenus fonciers à venir, imposables, lui permettant de gommer alors ses impôt induits. De la sorte, son gain fiscal eut été supérieur (il est imposé à 41% en tranche marginale) et il eut également effacé sa CSG (15,5%) sur les revenus fonciers futurs. Soit un gain, non plus de 30%, mais de 56,5% des travaux.

Pour autant, il a été choisi de privilégier le gain fiscal sans report, pour des raisons de trésorerie immédiatement générée, et donc de passer tous les travaux en régime Malraux.

Le financement se fera en amortissable, sans aucun apport. Le gain fiscal sera mis de côté, placé, et permettra de financer l’opération à coût zéro pendant plusieurs années en cas de baisse provisoire de revenu (chômage, absence de prime, etc.).

Avantages de l’acquisition dans un programme Malraux pour Patrick O.

Auparavant Patrick O. travaillait 79 jours par an pour le fisc, rien que pour la partie IRPP. Avec cet investissement Malraux il aura économisé sur deux ans 60 K€ d’impôt. De la sorte il va disposer d’un capital substantiel et pouvoir faire travailler cette trésorerie.

Cela lui permet en outre de ne plus tirer tous ses revenus de son travail, sécurisant sa famille en cas de coup dur, les prêts étant couverts par une assurance.

Et il se sera constitué un patrimoine remarquable, intégralement restauré dans les règles de l’art les plus draconiennes, dans un coeur de ville avec une demande locative permanente. Il va en tirer des loyers lui permettant d’améliorer sensiblement sa retraite et celle de son épouse. A terme ce patrimoine sera parfaitement liquide.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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