07 Avr Loi Malraux + Déficit foncier : cas concret à Villeneuve-lès-Avignon

La loi Malraux, lorsqu’elle est utilisée dans le cadre d’une ASL, permet non seulement une réduction d’impôt substantielle, mais aussi un déficit foncier, ce qui est trop peu connu et utilisé. Ceci s’avèrera particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs, afin de défiscaliser leurs revenus locatifs.

Fonctionnement de la réduction d’impôt Malraux couplée au Déficit foncier

Un investissement dans un programme immobilier Malraux permet une réduction d’impôt.

Celle-ci est de 30% des travaux en secteur sauvegardé, et de 22% en ZPPAUP ou en AVAP. Bien qu’elle ne soit pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peuvent excéder 100 000 € par an, pendant un maximum de 4 ans. La réduction d’impôt est donc plafonnée de fait à 30 000 ou 22 000 € par an.

Or, les travaux de restauration d’un immeuble Malraux sont aussi éligibles, au choix, au régime du Déficit foncier, pour ce qui concerne les travaux d’entretien et de réparation (par opposition à ceux de transformation). Cette quote-part peut représenter jusqu’à 100% des travaux. Si un déficit foncier ne peut générer sur le revenu global qu’un déficit plafonné à 10 700 € par an (sauf dans le cadre de la loi Monument Historique), ce déficit s’impute sans limitation sur des revenus fonciers, et l’excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir.

Exemple à Villeneuve-lès-Avignon

Mr et Mme T possèdent de l’immobilier locatif. A ce titre, ils déclarent 20 000 € de revenus fonciers nets par an. Par ailleurs, ils sont assujettis à un impôt de 40 000 € par an. Leur taux marginal d’imposition est de 41%.

Ils acquièrent un appartement à usage locatif dans le programme Canilhac à Villeneuve-lès-Avignon, pour un montant de 129 K€, en secteur sauvegardé. Les travaux s’élèvent à 240 K€. Les travaux pourraient donc être passés entièrement en réduction d’impôt Malraux, et étalés sur 3 ans. Avec une réduction d’impôt de 30%, soit 72 K€.

De fait, ils peuvent aussi choisir de passer jusqu’à 100% des travaux en déficit foncier. Il sera beaucoup plus intéressant pour eux d’en passer la plus grosse part en déficit foncier.

Explication :

• Un défit foncier est reportable 10 ans sur les revenus de même nature. Sur les 10 ans à venir, ils vont avoir 20 x 10 = 200 K€ de revenus fonciers (plus les loyers Malraux, et une éventuelle évolution de leurs revenus fonciers, aussi dans la réalité il conviendra d’affiner cet exemple).
• S’ils passent 200 K€ en déficit foncier, ils vont alors pouvoir gommer leurs revenus fonciers pendant 10 ans.  Sachant que ces revenus fonciers sont imposés à 41%, plus 15,5% de CSG, soit 56,5%.
• Aussi, le gain fiscal et social généré par le déficit foncier s’élève dans ce cas à 113 K€.
• De plus, il reste 40 K€ à passer en réduction d’impôt Malraux, avec un gain fiscal de 30%, soit 12 K€.
• De telle sorte que, en couplant le Malraux et le déficit foncier, Mr et Mme T cumulent 125 K€ de réduction d’impôt et de CSG. Pour 72 K€ en n’utilisant que le levier de la loi Malraux.

Cela est-il possible avec tous les investissements Malraux ?

Seuls les programmes de restauration Malraux montés avec une ASL ou une AFUL peuvent prétendre à passer tout ou partie (selon qu’il y a des travaux de reconstruction ou pas) de leurs travaux en déficit foncier.

Pour les opérations Malraux montées en VIR cela n’est pas possible. En effet, ce dispositif Malraux est assimilable à une opération packagée, comme dans le neuf, et l’initiative des travaux n’appartient plus à l’investisseur. Pour la même raison, dans le cadre d’une VIR, les appels de fonds travaux se font en même temps pour tous les copropriétaires, ne permettant pas une optimisation individuelle.

Cela concerne-t-il aussi ceux qui n’ont pas de revenus fonciers ?

Dans une moindre mesure, cela peut aussi les  concerner. En effet, le déficit foncier peut s’imputer à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, chaque année pendant 4 ans. Puis l’immobilier Malraux génèrera des revenus fonciers.

Un investisseur qui n’aurait pas de prêt verrait alors ces revenus imposés. Le déficit foncier reportable aurait alors toute sa justification.

Même avec un prêt, pour peu qu’il soit amortissable et relativement court, le déficit foncier aura de fortes chances de trouver sa justification.

Chaque cas étant particulier, seule une étude personnalisée permet de déterminer où mettre le curseur Malraux / Déficit foncier. Pour une optimisation au cas par cas.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction