23 Juin La défiscalisation Malraux est-elle faite pour vous ? Exemple à Honfleur

Globalement, la loi Malraux s’adresse aux contribuables payant plus de 15 K€ d’impôt. En effet, les autres dispositifs défiscalisants métropolitains sont plafonnés à 10 K€ de réduction d’impôt par an. Même les SOFICA, qui portent ce plafond global à 18 000 €, ne peuvent générer plus de 6 480 € de réduction d’impôt par an. En métropole, seuls les investissements Malraux permettent une défiscalisation au-delà de ces montants. Avec les Monuments Historiques, qui jouent sans aucune limite sur le revenu imposable.

ABC de la loi Malraux

Un investisseur acquiert un appartement à usage locatif dans un immeuble éligible au dispositif Malraux, nécessitant des travaux importants. Si l’immeuble est entièrement restauré, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 22 ou 30% des travaux, selon les secteurs Malraux. Les travaux éligibles au dispositif Malraux étant plafonnés à 100 K€ par an, la réduction d’impôt Malraux peut atteindre 22 ou 30 K€ par an, toujours selon les secteurs. Sauf en VIR*, chaque investisseur peut séquencer sa réduction d’impôt avec beaucoup de souplesse, dans un maximum de 4 ans. Et (toujours hormis en VIR), selon les immeubles, tout ou partie des travaux peut aussi être passé en déficit foncier, reportable 10 ans sur des revenus fonciers.

Quid du plafonnement global ? 

Si, comme nous l’avons vu, la défiscalisation Malraux a son propre plafond, elle est le seul dispositif  de réduction d’impôt qui échappe totalement au plafonnement global des niches fiscales. Aussi, si vous avez déjà activé des réductions d’impôt mais que votre impôt reste supérieur à 15 K€, peu importent les dispositifs fiscaux déjà mis en oeuvre, rien ne vous empêche de réaliser un investissement Malraux.

Exemple de défiscalisation Malraux à Honfleur

Le programme Malraux de l’ancien lycée Albert Sorel à Honfleur comporte 25 lots avec environ 60% de travaux, et des montants de travaux entre 118 et 287 K€.

Etant en secteur sauvegardé, la réduction d’impôt est de 30% des travaux. Elle atteindra donc 35 à 86 K€, selon les lots. Sur un à quatre ans, au choix, plafonnée à 30 K€ par an.

Aussi, si votre impôt est situé entre 15 et 30 K€, vous pourrez passer un « petit » lot sur 2 à 4 ans, dès cette année.

Inutile pour vous d’aller sur un lot avec 287 K€ de travaux, sauf si vous avez des bénéfices fonciers, ou êtes en passe d’en avoir d’ici 10 ans. Auquel cas, vous passerez une partie de vos travaux en déficit foncier, reportable 10 ans sur vos revenus fonciers, et gommerez ainsi ces bénéfices fonciers, avec l’impôt et la CSG qui vont avec.

Au-delà de 30 K€ d’impôt, le même « petit » lot sera passé sur 2 ans.

Avec un lot à 287 K€ de travaux et plus de 30 K€ d’impôt, vous passerez vos travaux sur 3 ans, pour une réduction d’impôt de 29 K€ € par an. Là encore, si vous avez des revenus fonciers, vous aurez intérêt à passer une partie importante des travaux en déficit foncier, pour effacer ces revenus dans la tranche marginale d’imposition à 41% ou plus, et la CSG afférante.

Et si votre impôt est très supérieur à 30 K€, vous aurez alors intérêt à adjoindre à cet dispositif immobilier Malraux une opération en loi Monument Historique.

Pourquoi faut-il 15 K€ d’impôt minimum ?

La réduction d’impôt est immédiate et courte. Les travaux réalisés sur ce type de biens représentent rarement moins de 150 K€ par logement. Avec dans ce cas une réduction d’impôt pouvant atteindre 45 K€, soit un minimum de 11 250 € par an. Et cela nécessite une capacité de financement en adéquation avec le projet.

Vos avantages dans le cadre d’un investissement Malraux

Les immeubles Malraux sont toujours situés en coeur de ville, où vous trouverez la meilleure valorisation à terme, et le plus de facilités à louer. Ils sont intégralement restaurés, selon des règles particulièrement exigeantes, alliant le confort et les normes du neuf à une qualité de construction et un charme qui n’existent plus guère.

L’acquisition peut se faire sans apport et, avec la réduction d’impôt, générer malgré tout des flux de trésorerie positifs pendant des années.

Puis, moyennant une épargne raisonnable, elle est le gage d’un revenu complémentaire à terme, associé à un capital pérenne, liquide et transmissible, par opposition à la plupart des produits retraite.

Et dans une opération Malraux comme celle de Honfleur, rien ne vous empêche de l’occuper en résidence secondaire, après neuf ans de location.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

* VIR : Vente d’Immeuble à Rénover