18 Sep La défiscalisation Monument Historique est-elle faite pour vous ? Exemple à Abondant (28)

La loi Monument Historique est, avec la loi Malraux, la seule qui échappe au plafonnement global des niches fiscales. Toutefois, tandis que la loi Malraux a son propre plafond spécifique, avec une réduction d’impôt qui ne peut excéder 30 K€ par an, la loi Monument Historique permet de déduire de son revenu imposable la totalité des travaux, sans aucun plafond.

Le barème de l’impôt étant progressif, le gain fiscal sera fonction de votre taux d’imposition. Et l’économie d’impôt, potentiellement considérable, intervient sur une période courte.

Aussi, s’il est inadapté pour les contribuables dont le taux marginal n’est pas au moins de 30% pour un montant substantiel, un investissement Monument Historique s’avèrera redoutablement efficace pour ceux dont le taux marginal est de 41%, 45% et plus.

Est-il pour autant nécessaire d’acheter, seul, un château ?

Très peu de gens ont l’envie et les moyens d’acheter un château classé ou inscrit. Encore moins de le restaurer et de l’ouvrir à la visite. Seule possibilité, avec la mise en location, pour pouvoir déduire la totalité des travaux de ses revenus. Et il existe extrêmement peu de possibilités de bénéficier de ce régime en copropriété, de façon à mutualiser les budgets et rentabiliser l’opération.

Il en existera d’ailleurs de moins en moins, dans la mesure où, depuis 2009, il n’est plus possible de déduire les travaux si le Monument Historique n’était pas déjà en copropriété avant 2009. Sauf agrément de Bercy : mission quasi impossible. Or, même en ville, l’immense majorité des bâtiments classés ou inscrits n’a pas de règlement de copropriété. Et n’est donc pas éligible à la déductibilité des travaux, dès lors qu’il y a plusieurs acquéreurs.

Parfois, ô miracle, un château a déjà un règlement de copropriété, antérieur à la loi de 2009, et se situe dans un environnement dynamique où existe une forte demande locative, en ville. C’est le cas à Abondant, à 70 km à l’ouest de Paris.

Vous n’achèterez pas alors un château ruineux, mais un appartement à usage locatif dans un Monument Historique, et pourrez de la sorte déduire de votre revenu la totalité des travaux vous incombant, dès cette année. Et ce sur trois ans si besoin. En adaptant le budget de l’opération à votre besoin personnel.

Investissement Monument Historique à Abondant : pour qui ?

Le programme Monument Historique d’Abondant est accessible dès 140 K€ d’investissement global (et même moins). Sur ce montant, les travaux déductibles représentent en moyenne 85%, soit 119 K€.

Les travaux éligibles à la fiscalité Monument Historique étant réalisés à l’initiative d’une ASL, ils sont déductibles du revenu au fur et à mesure de leur paiement, indépendamment de l’avancée du chantier de restauration. De la sorte, chacun pourra effectuer ses versements de façon à optimiser sa fiscalité.

En étalant les 119 K€ de travaux sur 3 ans, cela fera donc un minimum de 40 K€ de travaux par an.

Un couple marié est imposé à 41% dès 143 K€ de revenu imposable (jusqu’à quatre enfants). A 45% à partir de 302 K€. Puis 48% de 500 K€ à 1 M€, et 49 % au-delà. Pour un célibataire, il faut diviser ces seuils par deux. En outre, pour ceux qui possèdent des revenus fonciers, ces derniers supportent en plus 15,5% de CSG.

Aussi, pour un couple, une telle opération trouve tout son sens dès lors que votre revenu imposable est supérieur ou égal à 183 K€.

Soit le seuil, 143 K€, à partir duquel vous êtes imposé à 41%, plus 40 K€ de travaux par an.

Pour cet investissement de 143 K€, votre gain fiscal sera alors d’au moins 41% des travaux, soit 49 K€ sur 3 ans, ou 16 K€ chaque année.

Si vous êtes dans des tranches d’imposition de 45% et plus, votre gain fiscal augmentera avec votre tranche. Et, si vous avez des revenus fonciers, les travaux s’imputeront en priorité sur ceux-ci, supprimant votre CSG.

Pour peu que vous ayez un revenu imposable supérieur à 183 K€, vous aurez intérêt à aller sur un budget plus important.

Toujours avec 85% de travaux. Il sera alors possible de gommer l’intégralité de vos revenus fortement imposés, quel qu’en soit le montant. Et ce, toujours dès 2014.

Ainsi, un couple avec 300 K€ de revenu imposable a chaque année 300 – 143 = 157 K€ imposés à 41%. Ce qui lui génère 157 x 41% = 64 K€ d’IR, rien que dans cette tranche à 41%.

S’il réalise 157 K€ de travaux (pour un budget global de 185 K€), il économisera donc 64 K€ d’impôt, sur un an. Pour mémoire, il est tout à fait possible de ventiler ses travaux sur 2 ou 3 ans, et donc, dans notre exemple, d’augmenter le budget et le gain fiscal global, jusqu’à multiplier ces montants par trois.

Et pour un contribuable possédant des revenus supérieurs, il lui est tout à fait loisible de gommer toutes ses tranches fortement imposées, quel qu’en soit le montant.

Vos avantages avec un investissement dans le programme Monument Historique d’Abondant

Cette défiscalisation Monument Historique dans un appartement à usage locatif vous permet de vous constituer :

– De la trésorerie, avec une acquisition sans apport, génératrice d’un gain fiscal très important et immédiat.

– Une sécurité accrue, avec un revenu complémentaire en cas de coup dur, dès lors que vous financez l’opération par un prêt, avec une assurance.

– Un revenu complémentaire pour la retraite.

– Un patrimoine exceptionnel, particulièrement pérenne, et parfaitement liquide à terme.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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