19 Mai Déclaration de revenus fonciers 2015 : mode d’emploi

Principes généraux

Si vos résidences locatives relèvent du droit commun, sans particularité fiscale autre qu’une éventuelle réduction d’impôt (Scellier classique, Duflot, Pinel, Malraux nouveau régime) ou un abattement (Besson ou Borloo anciens) la déclaration se fera sur une 2044.

Si, en revanche, l’une d’entre elles donne droit à un amortissement (Périssol, Robien, Besson ou Borloo neufs), une majoration de l’abattement ou de la réduction d’impôt (Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR), ou une déductibilité spécifique des travaux (Malraux ancien régime ou Monument Historique), le formulaire idoine sera la 2044 S.

Toutefois, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an et qu’au réel vous relevez de la 2044 (ce n’est pas possible si vous êtes soumis à la 2044 S), vous êtes de plein droit éligible au microfoncier, et n’avez donc pas de déclaration spécifique à remplir. Un abattement forfaitaire de 30% s’applique alors sur vos recettes brutes, déclarées directement sur la 2042, ligne 4BE. Ce choix s’avèrera intéressant si vous avez très peu de charges à déduire (intérêts d’emprunt et travaux notamment). A défaut il vaut mieux opter pour le réel, et donc la 2044.

Les charges déductibles pour la détermination du revenu net sont listées dans l’article 31 du CGI (Code Général des Impôts). Elles comprennent essentiellement les frais d’administration et de gestion, les travaux, la taxe foncière et les frais bancaires. Voir ci-dessous.

Rappelons également que les biens en location meublée, de type LMP et LMNP, ne relèvent pas des revenus fonciers mais des BIC. A ce titre ils sont à déclarer sur une 2031, et leurs déficits éventuels ne peuvent se reporter sur des revenus fonciers que vous auriez de par ailleurs. Même si les rares personnes encore éligibles au LMP peuvent faire remonter leur déficit sur leur revenu global brut.

Compléter sa 2044 ou sa 2044 S : points sensibles

Les deux formulaires spécifiques, 2044 et 2044 S ayant des numérotations de ligne différentes, mais reposant sur les mêmes mécanismes, nous nous réfèrerons ici à la 2044 S. Les propriétaires relevant de la 2044 pourront très facilement établir la correspondance avec la bonne ligne de leur imprimé.

Page 1 :
En cas de SCI, reporter les résultats de la 2072, déclaration propre aux SCI soumises à l’IRPP (2072 C si report sur une 2044 S; 2072 S si report sur une 2044).

Pages 2 et 3 (ne concernent pas les immeubles spéciaux) :
Ligne 223, il s’agit des assurances liées au bien (propriétaire non occupant, loyers impayés, etc.) et non au prêt. Et ce pour les parties privatives. L’assurance de l’immeuble se retrouvant dans les charges de copropriété, ligne 230.

En 250, reporter toutes les dépenses afférentes au prêt : intérêts d’emprunt, assurances (décès, invalidité, chômage), la première année les frais de dossier bancaire et de garantie, telle une hypothèque et les émoluments TTC du notaire afférents (en revanche, tous les droits versés au Trésor d’une part et les émoluments du notaire propres à l’acte d’acquisition d’autre part ne sont pas déductibles. Les frais de constitution d’une SCI non plus).
Bien reporter les différents totaux dans les cases F à J.

Les pages 4 et 5 concernent les immeubles spéciaux, à savoir en loi Malraux ancien régime, loi Monuments Historiques, ou nue-propriété :

Pour un bien en travaux, indiquer ligne 411 « Absence de locataire car travaux en cours », en catégorie 1 si Malraux ancien régime, 2 si MH, 3 si nue-propriété.

Lignes 443 et 460, même chose que pour les lignes 223 et 250 de la page 2.

Dans le cas de travaux Monument Historique (le paiement, à une ASL notamment, est le fait générateur, même si les travaux ne sont pas encore effectués), reporter le montant versé ligne 444. Dans le cadre d’une opération Malraux ancien régime, reporter les travaux payés ligne 445.

Bien reporter les différents totaux dans les cases 4E à 5S.

Page 6 :
N° de l’immeuble. Exemple : Catégorie 2 si MH.

Nature des travaux : Travaux de restauration si MH ou Malraux ancien régime.

Nom et adresse des entrepreneurs : si le maître d’ouvrage est une ASL ou une AFUL, se contenter d’indiquer ses coordonnées.
Intérêts versés : intègre tous les frais bancaires, cf lignes 250 et 460.

Déficits antérieurs restant à imputer : un déficit foncier non imputé est reportable 10 ans sur les bénéfices fonciers à venir. Aussi, figurent dans la première colonne vos vieux déficits éventuels, année après année. La deuxième est à compléter si vous avez un bénéfice ligne 630. Dans la troisième sont repris les déficits restants, et le déficit éventuel sur les revenus 2014 non imputé en 2015 (déterminé page 7, ligne 763, colonne du milieu).

Page 7 (en cas de déficit) :

Suivre scrupuleusement les instructions.

La répartition du déficit obéit au double principe général suivant :

A/ Les intérêts d’emprunt viennent en diminution d’un revenu foncier, mais ne peuvent s’imputer sur le revenu global. S’ils excèdent ces derniers, ils sont alors comptabilisés en déficit reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Sauf dans le cas d’un Monument Historique, où ils remontent sur le revenu global.

B/ Un déficit foncier (hors intérêt d’emprunt donc, MH mis à part) peut remonter sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L’excédent éventuel passant en déficit reportable, cf page 6. Hormis là aussi les déficits Monuments Historiques, quelle que soit leur provenance, et les travaux de restauration en loi Malraux ancien régime, déductibles sans aucune limitation du revenu global.

Aussi, en cas de déficit :
Si la ligne 703 (intérêts d’emprunt) est inférieure à la ligne 702 (revenus bruts), la question des intérêts d’emprunt ne se pose pas. Néanmoins, si en 708 vous constatez un déficit supérieur à 10 700 €, l’excédant est à reporter en 7B.

Si vos intérêts d’emprunt (ligne 703) sont supérieurs à vos revenus bruts (ligne 702), cf ligne 712 reporter la différence en 7 D.
Les Monuments Historiques étant traités à part, ligne 721.

Montants à reporter sur la déclaration 2042 :
Outre les reports indiqués, s’il y a un déficit en 7B et/ou 7D, le reporter page 6, en 650, colonne C/2014.

Ligne 763, on a au final :
– Soit un bénéfice (7A + 7F). A reporter sur la case 4BA de la 2042.
– Soit un déficit (7B + 7D) reportable sur les revenus fonciers à venir. Reporter le montant en 4BB sur la 2042.
– Soit (et c’est cumulable avec le déficit reportable ci-dessus) un déficit imputable sur le revenu global. En 7C il ne pourra être supérieur à 10 700 € (droit commun). En 7E il est totalement déplafonné (charges Malraux ancien régime, hormis les intérêts d’emprunt). En 7G aussi (toutes les charges Monument Historique). Reporter le cumul (7C + 7 E + 7 G) case 4BC de la 2042.

Et penser à cocher la case 4BZ de la 2042 si vous complétez une 2044 S.

La page 8 ne concerne que les anciens dispositifs avec amortissement, de type Périssol, Robien, Besson ou Borloo neufs. Ou la vente ou cession de location d’un immeuble. A cet égard, il convient de noter que si vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez (droit commun) conserver à la location 3 ans l’ensemble des logements pris en compte dans la déclaration.

En outre, si vos investissements locatifs vous donnent droit à une réduction d’impôt (à ne pas confondre avec une déduction du revenu imposable, de type déficit foncier comme nous venons de le voir, plafonnée ou pas), il vous faudra souscrire une 2042 C, sur laquelle figurent les différentes possibilités de réduction d’impôt. Sont notamment concernées les opérations Malraux nouveau régime, Scellier, Duflot et Pinel. Et une 2042 IOM pour un investissement Girardin immobilier.

Vous pouvez consulter le calendrier pour votre déclaration sur notre page Calendrier fiscal 2015.

Documents à joindre

Depuis la déclaration 2013, le principe général est le suivant : les contribuables sont désormais dispensés de joindre à leur déclaration les pièces justificatives établies par des tiers (à charge pour eux de pouvoir les produire), mais restent contraints de fournir les pièces justificatives établies par leurs soins, cf le BOI-IR-DECLA-20-20130426

Pour un programme Malraux ou Monument Historique, si vous faites une déclaration papier, il est néanmoins conseillé de joindre l’attestation du teneur de compte de l’ASL ou de l’AFUL (ou du promoteur en cas de Malraux en VIR), avec le montant des travaux payés. Et en Malraux, la première année il est nécessaire de produire un engagement de donner à bail.

Pour les immeubles autres avec levier fiscal, tout en restant dans le principe général, il existe autant de cas particuliers que de dispositifs fiscaux, avec chacun ses « pièces justificatives établies par les soins du contribuable ». Ne pouvant les traiter tous, vous trouverez ci-joint le décret du 4 mai 2015 (N°2015-503), consolidé le 11 mai, pour le dernier né des dispositifs fiscaux, à savoir le Pinel.

En conclusion

Si, contrairement à une idée reçue, les modifications incessantes des lois fiscales n’ont pas pour effet de remettre en cause un gain fiscal (la fiscalité induite par les revenus de l’opération ou son débouclage peuvent évoluer, mais pas le gain fiscal tel que défini par la Loi de finances de l’année d’acquisition), il n’est pas simple de s’y retrouver lorsque vient l’heure de la déclaration.

S’appuyer alors sur un Conseiller en Gestion de Patrimoine avec qui vous aurez entrepris une politique d’investissement vous permettra d’éviter bien des écueils et de ne rien perdre de vos droits.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction