11 Fév Cas client : Jérôme B., revenu 250 K€, défiscalisation en loi Monument Historique

Jérôme B., marié, un enfant à charge, déclare 250 K€ de revenu imposable. A ce titre, en 2016 il va payer 74 K€ d’impôt sur le revenu.

Plusieurs possibilités de défiscalisation s’offrent à lui.

Quelle est la plus pertinente ?

Décomposition de sa fiscalité

Répartition de son revenu imposable et de son impôt par tranche :

Il a donc une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 41%, portant sur 106 K€ de revenu. Et ce revenu lui génère 43,6 K€ d’impôt.

Les différentes possibilités de défiscalisation

Il existe deux grandes familles de concepts défiscalisants :

1/ La réduction d’impôt. Celle-ci concerne les dispositifs de type Pinel, Censi Bouvard, Girardin, SOFICA ou Malraux.

2/ La déduction fiscale. Obéissent notamment à ce principe les Madelin, PERP, déficit foncier et Monuments Historiques.

Avec la réduction d’impôt, le gain fiscal est le même pour tous, quel que soit le taux d’imposition. L’économie d’impôt porte directement sur l’impôt à payer. Elle peut aller jusqu’à 36% de l’investissement sur certaines SOFICA, mais sur des montants très limités, et avec une part de risque. Dans l’immobilier neuf, en métropole la réduction est au mieux 2% par an (un peu plus dans les DOM), et soumise là aussi au plafonnement des niches fiscales, très vite atteint. En loi Malraux, elle peut représenter 30 K€ par an, mais sera au mieux de 30% des travaux de restauration.

Dans les régimes obéissant au principe de la déduction fiscale, l’économie d’impôt provient d’une diminution du revenu imposable. Aussi, le gain fiscal augmente avec le taux d’imposition, qui peut aller jusqu’à 49%. Dans cette famille, les Madelin et PERP sont plafonnés, ne génèrent pas de patrimoine et, comme le Girardin en réduction d’impôt, nécessitent de la trésorerie. Quant au déficit foncier, il ne peut remonter sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 €, et ne serait donc pertinent que pour gommer des revenus fonciers, que Jérôme B. n’a pas. Reste un seul dispositif fiscal non plafonné, de surcroît ne nécessitant pas d’apport, la loi Monument Historique. Il peut ainsi gommer tout ou partie de son revenu, et, ce faisant, de son impôt.

Fonctionnement de la loi Monument Historique

Dans un immeuble Monument Historique, moyennant le respect de normes et autorisations très précises, les travaux de restauration sont déductibles du revenu global, sans aucun plafond. Pour ceux possédant des revenus fonciers, ils s’imputent en priorité sur ces derniers, le solde s’imputant sur le revenu global. Les travaux peuvent représenter 80% et plus de l’investissement global.

Défiscalisation Monument Historique pour Jérôme B.

Aussi, compte tenu de son profil, nous orientons notre interlocuteur vers une solution de ce type.

Nous avons vu plus haut qu’il a 106 K€ imposés chaque année à 41%, lui générant 43,6 K€ d’impôt. Si nous diminuons son revenu imposable de 106 K€, son gain fiscal sera donc de 43,6 K€. S’il passe plus de 106 K€ de travaux sur un an, son gain fiscal passera à 30% sur l’excédent (revenu imposé à 30%). De ce fait, 106 K€ constituera le montant de travaux optimum à passer sur une année.

Parmi les rares opérations de restauration Monument Historique existantes, nous en identifions une sur laquelle les travaux n’ont pas encore démarré. Il va pouvoir étaler le paiement de ses travaux sur 3 ans, avec beaucoup de souplesse sur le fractionnement de ses paiements, et donc de sa défiscalisation.

Sur cet immeuble, en centre ville, nous arrêtons ensemble notre choix sur un lot dont le foncier représente 50 K€. Les travaux de restauration s’élèveront à 270 K€. Budget global 320 K€.

Il va donc acquérir le foncier en l’état, en 2016, et commencer à financer les travaux également en 2016. Pour ces derniers, il débloquera 106 K€ cette année. De même en 2017. Il restera alors 58 K€ de travaux à financer en 2018. Les travaux seront déduits chaque année d’un revenu imposé à 41%. Ils génèreront donc, dès cette année et réparti sur trois ans, un gain fiscal de 260 x 41% = 110,7 K€. Plus du tiers de l’investissement global.

Contraintes de l’investissement Monument HIstorique

Pour bénéficier de cet avantage, Jérôme B. devra mettre en location un minimum de trois ans son appartement, une fois restauré, et conserver le bien 15 ans.

Il devra aussi s’assurer que son immeuble est éligible, et que toutes les obligations de travaux et fiscales sont respectées. Notamment que l’immeuble fasse l’objet d’un agrément fiscal, ou d’un règlement de copropriété antérieur à 2009. En l’occurrence il bénéficiera d’une garantie de bonne fin fiscale, déjà budgétée dans l’enveloppe travaux. L’absence d’une telle garantie l’exposant à des risques qui peuvent s’avérer très lourds.

Financement de l’opération Monument Historique

Jérôme B. possède peu de trésorerie disponible pour ce projet. Il va donc le financer intégralement à l’aide d’un emprunt amortissable, sur 15 ans. En réalité deux prêts : un pour le foncier, et un pour les travaux.

S’il avait disposé d’une assurance-vie substantielle, un prêt In Fine aurait été envisagé, dans la mesure où les intérêts d’emprunt d’un tel investissement sont également déductibles du revenu global. Une autre particularité des Monuments Historiques.

Avantages de l’opération de restauration Monument Historique pour Jérôme B.

Avec cette acquisition suivie de travaux, celui-ci se constitue un patrimoine exceptionnel, sans apport, et économise sur trois ans plus de 110 K€ d’impôt.

Compte tenu de ce gain fiscal considérable, et malgré l’emprunt contracté, pendant 6 ans il va se retrouver avec une trésorerie augmentée. En effet, pendant toute cette durée, le financement et les diverses charges de cette opération nécessiteront moins d’épargne que le gain fiscal n’en rapportera.

Il diminue son ISF pendant la durée des travaux.

Il sécurise sa famille, avec un patrimoine de rapport. En cas d’accident, celle-ci sera moins tributaire des revenus de son travail, les loyers assurant un revenu complémentaire (pendant la durée du prêt, une assurance le prendrait alors en charge).

Il se constitue des revenus pour la retraite, avec un levier fiscal incomparable dans son cas.

Enfin il disposera ainsi d’un patrimoine remarquablement pérenne et parfaitement liquide à terme.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction