26 Sep Monument Historique 2017, cas clients à Sélestat, tranche 2

Tandis que la livraison de notre premier programme de restauration Monument Historique à Sélestat approche, nous avons le plaisir de lancer une deuxième tranche, partie intégrante de ce superbe ancien couvent Saint-Quirin, édifié au XIIIème siècle et détenteur du dernier cloître fermé d’Alsace.

L’opération Saint-Quirin tranche deux se situe dans l’ancienne chapelle, attenante au cloître, réaménagée en hôpital lors des guerres napoléoniennes, sur trois niveaux. Eglise conventuelle, elle possède une nef à vaisseau unique plafonné et un chœur voûté en croisée d’ogives, se terminant en abside à trois pans.

Le projet : 

– Le projet de restauration porte sur 10 appartements, de 46,5 à 92 m2.

– 90% de travaux, entièrement déductibles du revenu, dès cette année.

– A partir de 213 K€ de travaux.

Deux cas clients : 

1/ Mr et Mme F. ont un revenu imposable de 230 K€, avec deux enfants à charge. De ce fait, ils paient 64 K€ d’impôt sur le revenu, et ont chaque année 86 K€ de revenu imposé dans la tranche à 41%.

Ils acquièrent un lot sur lequel les travaux représentent 243 K€. Ces travaux sont intégralement déductibles de leur revenu, sans aucun plafond. Ils vont pouvoir commencer à les déduire dès cette année. L’achèvement de l’opération de restauration intervenant en 2020, ils pourront étaler le paiement de leurs travaux jusqu’en 2020. Soit sur quatre exercices fiscaux.

Si, du fait du Prélèvement à la source, 2018 est une « année blanche » (le Prélèvement à la source a été voté fin 2016, et son report d’un an entériné par une ordonnance du 22/09/17), au lieu d’effectuer leur second versement travaux fin 2018, ils le feront début 2019. Ce qui permettra d’impacter leur impôt à payer en 2019, exactement comme si l’« année blanche » n’existait pas, et qu’ils avaient réalisé un versement fin 2018. Rappelons qu’en 2018 nous paierons nos impôts sur les revenus 2017, et en 2019 nous les paierons sur les revenus 2019. La notion d’« année blanche » est donc toute virtuelle. Tandis que la défiscalisation restera bien réelle. Pour cela, il suffira de décaler de quelques semaines le calendrier habituel du paiement travaux, de fin 2018 à début 2019. Et il restera donc trois exercices fiscaux pour passer les travaux et défiscaliser : 2017, 2019 et 2020.

Ils auront intérêt à passer chaque année un montant de travaux correspondant à leurs revenus les plus fortement imposés, soit les 86 K€ imposés à 41%. Ce fin 2017, début 2019 et le solde début 2020.

Ainsi, du seul fait des travaux, leur gain fiscal sera de 243 x 41% = 100 K€.
Pour un investissement total de 25 K€ de foncier et 243 K€ de travaux, soit 268 K€.

De plus, là où, en droit commun, les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement des revenus fonciers, dans le cadre de la loi Monument Historique ils sont déductibles du revenu global (pour le foncier et les travaux). Ce qui va encore augmenter leur gain fiscal.

2/ Mr et Mme B. ont un revenu exceptionnel 2017. Soit un revenu imposable de 480 K€. Avec un enfant, s’ils ne font rien ils sont redevables d’un impôt de 175 K€.

En analysant la décomposition de leur imposition par tranches de revenu, il ressort qu’ils ont 161 K€ de revenu imposé à 41% et 175 K€ imposés à 45%. Soit 336 K€ très fortement imposés.

Ils se positionnent sur un appartement de Sélestat dont la part travaux représente 312 K€.

Ils passeront la totalité de leurs travaux sur 2017. Ainsi, au lieu de déclarer un revenu imposable de 480 K€, ils ne déclareront plus que 168 K€ imposables.

De ce fait, leur gain fiscal atteindra 135 K€, sur le revenu 2017. Pour un investissement total de 344 K€ (foncier 32 K€ + travaux 312 K€).

Avantages pour un investisseur :

– Création quasi immédiate d’une trésorerie importante, correspondant au gain fiscal.

– Grâce à cette trésorerie, possibilité de financer l’opération Monument Historique à coût 0 pendant plusieurs années, en cas de baisse de revenus.

– Possibilité de financer l’opération sans aucun apport.

– En cas de prêt In Fine, possibilité de financer l’opération à coût 0 pendant toute la durée du prêt, si le capital nanti au départ est suffisant.

– Sécurité du foyer accrue, permettant de moins dépendre des revenus de son travail. En effet, en cas de coup dur l’assurance sur le prêt prend en charge celui-ci, et le foyer voit son patrimoine et ses revenus augmenter.

– Revenus complémentaires pour sa retraite.

– Constitution d’un patrimoine exceptionnel, pérenne, en coeur de ville, parfaitement liquide à terme.

– Echappant à tout plafond, un investissement Monument Historique peut se cumuler avec d’autres opérations de défiscalisation en cours.

La ville de Sélestat :

Au cœur de l’Alsace, entre Strasbourg et Colmar, Sélestat possède un patrimoine de toute beauté et notamment l’une des deux seules bibliothèques humanistes d’Europe, fondée en 1452. L’Allemagne n’est qu’à 20 km, le Haut-Koenigsbourg domine les environs, et la somptueuse Route des vins d’Alsace est à 3 km. Troisième circuit touristique français, cette dernière accueille plus de 5 millions de visiteurs par an.

Avec 20 000 habitants, Sélestat est la capitale de l’Alsace centrale. La ville est dotée d’un tissu économique diversifié et d’une forte tradition industrielle (aluminium, mobilier, etc.), constituant le 3ème bassin d’emploi du Bas-Rhin.
Elle est desservie par le TGV (2H15 de Paris) et l’A35.

En conclusion :

Dotée d’un levier fiscal exceptionnel, la tranche deux de l’ancien Couvent Saint-Quirin permet aux investisseurs fortement imposés de se constituer un patrimoine remarquable, en grande partie financé par leurs impôts.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction