03 Avr Lois Monument Historique et Malraux, à Oléron, Avignon et Lille Métropole

Nous avons le plaisir de vous annoncer la sortie concomitante de trois nouvelles opérations d’envergure, sous l’égide des lois Monument Historique et Malraux. Situées dans des emplacements de premier choix : sur l’Île d’Oléron, directement sur la plage, à Avignon, au pied du Palais des Papes, et dans le quartier le plus huppé du Grand Lille.

Ces opérations de restauration vont permettre à des bâtiments anciens de renaître, tout en faisant bénéficier leurs investisseurs de gains fiscaux considérables.

Les dossiers commerciaux de ces trois opérations ne sont pas encore finalisés. En revanche il est d’ores et déjà possible d’obtenir des précisions, afin de se prépositionner sur une enveloppe. Cela vous permettra d’être prioritaire lors de l’attribution des lots, une fois finalisés les éléments commerciaux.

L’année 2018 dite « blanche » ne change en rien l’intérêt immédiat de ces opérations

Compte tenu de la mise en place du Prélèvement A la Source, ou PAS, les contribuables n’ayant pas ou peu de revenus exceptionnels en 2018 ne seront pas imposés sur leurs revenus 2018.

Néanmoins, en ce qui concerne la loi Malraux (Avignon), un investissement 2018 permettra une réduction d’impôt 2018. Avec le remboursement par Bercy de 30% de vos travaux décaissés en 2018, que vous ayez réglé des impôts sur vos revenus 2018 ou pas. Inutile donc d’attendre 2019. Les travaux pourront être passés sur un à trois ans, au choix, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 120 K€.

Concernant un investissement Monument Historique (Île d’Oléron, Lille), dans certains cas ceux qui ont des revenus exceptionnels en 2018 bénéficieront d’un effet d’aubaine lié au PAS, en effectuant une telle opération en 2018.

Pour ceux qui n’ont pas ou peu de revenus exceptionnels en 2018, cela ne change rien à l’intérêt de monter dès maintenant une opération de restauration MH. Cela permettra de réserver un lot de votre choix, de mettre en place un financement optimisé sans être bousculé par le calendrier, puis nous régulariserons l’acte authentique en janvier 2019, avec un premier décaissement travaux dans la foulée, début 2019. De la sorte, 100% de vos travaux réglés début 2019 seront déductibles de vos revenus 2019. Sachant que les revenus 2019 seront imposés dès le début de l’année, et non plus en N+1. Ainsi, vous pourrez obtenir une baisse de vos prélèvements dès le début de l’année 2019, et non plus en N+1. Pour ces deux programmes Monuments Historiques , il sera possible de passer les travaux sur un à quatre ans, au choix.

Quid de ces trois opérations de restauration ?

Île d’Oléron, Monument Historique : la Villa Heureuse est située directement sur la plage, en lisière d’une forêt protégée de 645 Ha, face à Fort Boyard, à deux pas des commerces et du port de plaisance de Boyardville.

Environ 90% de travaux, intégralement déductibles du revenu global. 50 logements, du T1 au T4. Après trois ans de location nue, vous pourrez l’occuper à titre personnel en résidence secondaire et/ou passer en location meublée saisonnière, statut permettant de toucher des loyers nets d’impôt. Parking aérien.

Avignon, loi Malraux : la Cour des Doms est accolée au Palais des Papes, et s’étend jusqu’aux remparts. Il s’agit de la dernière opération d’envergure dans le vieil Avignon, et celle-ci bénéficiera d’un jardin intérieur, de parkings souterrains et d’ascenseurs.

Quelque 80% de travaux, générant 30% de réduction d’impôt. 72 logements, du T1 au T5 duplex. Là aussi, il sera possible d’utiliser le bien, après une période de location nue portée à neuf ans en Malraux. Et/ou de le louer en meublé saisonnier.

Lille Métropole, Monument Historique : l’Hospice Barbieux est situé dans le quartier le plus huppé de la métropole lilloise, à 15 mn du cœur de Lille, en bordure du Parc Barbieux, parc classé de 34 Ha à cheval sur Croix et Roubaix. C’est à Croix que l’on trouve l’assiette ISF moyenne la plus élevée de France.

Les travaux représenteront plus de 80% du budget global et seront intégralement déductibles du revenu. 64 appartements du T1 au T4. Grande cour intérieure paysagée, ascenseurs, parkings aériens, tram et métro directs pour le centre de Lille.

Cumuler Malraux et Monument Historique ?

Il est parfaitement possible et cohérent de cumuler une opération Monument Historique et un investissement en loi Malraux. Les avantages fiscaux de ces deux dispositifs étant complémentaires.

La loi Malraux fonctionne selon le principe de la réduction d’impôt (gain directement sur l’impôt à payer), tandis que la loi Monument Historique joue sur le revenu imposable, avec les travaux déductibles du revenu global. Le barème de l’impôt étant progressif, lorsque l’on déduit des travaux MH de son revenu on a intérêt à gommer les tranches les plus fortement imposées. Si l’on s’en tient à celles imposées à 41% et plus, pour un couple il restera plus ou moins 30 K€ d’IR (selon le nombre d’enfants). L’opération Malraux permettra de gommer ce montant, pendant plusieurs années. Rappelons qu’elle n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.

Conclusion

Nous sommes ici en présence de trois opérations de restauration exceptionnelles, de par leur emplacement, leur qualité et leur levier fiscal.

De plus, elles sont cumulables entre elles ou avec une opération de ce type que vous auriez déjà en cours.
D’autant que, avec la mise en œuvre du Prélèvement à La Source, pour les investissements Monuments Historiques déjà acquis, il sera souvent judicieux d’attendre 2020 pour effectuer le prochain versement travaux. Tandis que pour les nouveaux Monuments Historiques l’optimisation consistera à effectuer un versement travaux début 2019, après avoir monté un dossier de réservation en 2018. Et pour les opérations Malraux, à monter le dossier, l’acter et régler ses travaux dès 2018.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction