12 Juin Propriétaires bailleurs : optimisation fiscale 2018

2018 est décidément une année fiscale très particulière. A ce titre, elle peut être source de grossières erreurs fiscales, coûtant très cher, comme de formidables opportunités fiscales. Notamment pour les propriétaires bailleurs imposés sur leurs revenus fonciers.

Nous avons déjà écrit sur les particularités de 2018 et 2019, avec la mise en place du Prélèvement À la Source et l’imposition bien réelle des revenus exceptionnels 2018. Nous allons aujourd’hui nous concentrer sur les dispositions particulières concernant les propriétaires bailleurs. Ceux déjà propriétaires, comme ceux envisageant une acquisition avec travaux en 2018 ou en 2019.

Commençons par rappeler que les travaux payés en 2018 seront déductibles… d’un revenu non imposé. Pour compenser cela, 50% des travaux payés en 2018 seront forfaitairement repris en 2019. En revanche, seuls 50% des travaux payés en 2019 seront pris en compte, sauf les travaux urgents ou pour les biens acquis en 2019. Ceci concerne aussi bien le Déficit Foncier usuel que les travaux sur un Monument Historique.

Exemple à Oléron, avec notre programme de restauration Monument Historique situé directement sur la plage.

Mr et Mme B ont des revenus fonciers nets, au sens fiscal, de 30 K€, et un revenu imposable de 280 K€. Avec deux enfants à charge, cela représente un impôt de 84 356 €. Leurs revenus fonciers à eux seuls génèrent 12 300 € d’impôt plus 5 160 € de CSG. Ils n’ont pas de revenu exceptionnel en 2018. Formidable, pourrait-on penser, ils ne vont pas payer d’impôt, ni de CSG, sur leurs revenus 2018. Heureusement ! Puisqu’en 2018 ils sont déjà en train de payer leur impôt sur les revenus 2017, et dès janvier 2019 ils le paieront sur leurs revenus 2019. Donc 2018 « année blanche » pour eux (pas pour tous), certes, mais rien de changé dans leur portefeuille : paiement de l’impôt en 2017, en 2018, en 2019, etc.

S’ils ne font rien, sur les dix prochaines années Mr et Mme B vont payer 123 K€ d’impôt et 52 K€ de CSG sur leurs revenus fonciers. Et 84 K€ d’impôt par an… Faut-il attendre 2019, voire 2020 pour réagir ? La réponse est non. D’autant que, en mettant en place une stratégie idoine, l’année 2018 offre une formidable opportunité.

Démonstration par l’exemple

La priorité va consister à gommer leurs revenus fonciers sur les dix prochaines années, puisque non seulement ils paient de l’impôt dessus, mais aussi de la CSG. Toutefois, ils sont imposés aussi à 41% sur une grosse partie (105 K€ par an) de leurs revenus professionnels, et on va également s’attacher à réduire fortement l’impôt sur ces revenus, sur plusieurs années.

Pour cela, ils se portent acquéreurs d’un T4 avec jardin dans le programme de restauration de la Maison Heureuse, Monument Historique de plain-pied sur une magnifique plage à Oléron.

Le foncier représente 40 000 €, les travaux 400 000 €. Ils empruntent la totalité.

Ils vont acquérir les murs, en l’état, en 2018, puis, toujours en 2018, verser 200 000 € de travaux. Ils déclareront ces travaux en Déficit Foncier usuel. Ces travaux vont s’imputer sur leur revenu foncier 2018 de 30 000 €… non imposé. Et 10 700 € remonteront sur le revenu global… non imposé non plus.

Toutefois, il restera donc 200 000 – 30 000 – 10 700 = 159 300 € de déficit foncier reportable sur 10 ans.

En 2019, cf paragraphe 3, ils imputeront forfaitairement 50% de leurs travaux 2018 sur leur revenu foncier 2019. Soit 100 000 €. Ceux-ci vont donc gommer les 30 000 € de revenu foncier et remonter pour 10 700 € sur le revenu global. Il restera donc 100 000 – 30 000 – 10 700 = 59 300 € de déficit reportable. Plus les 159 300 € de 2018.

Soit, fin 2019, un déficit reportable de 218 600 €. Sachant que l’on aura aussi effacé les 30 000 € de revenus fonciers de 2019 et imputé 10 700 € sur le revenu global 2019. Aussi, pour un montant de travaux effectivement décaissé de 200 000 €, Mr et Mme B imputeront l’équivalent de 259 300 € de travaux en temps normal.

Ce déficit reportable va permettre de gommer leurs revenus fonciers pendant encore plus de 7 ans.

Nous aurions pu les gommer pendant encore un peu plus longtemps, en ventilant davantage de travaux en Déficit Foncier. Mais Mr et Mme B veulent aussi générer de grosses économies fiscales à court terme.

Il leur reste alors 200 000 € de travaux à financer. Nous avons vu que 2019 était à cet égard une mauvaise année, sauf pour les biens acquis en 2019. Aussi, ils effectueront un second paiement travaux début 2020. Pour 100 K€, et ils déclareront ce versement au titre des Monuments Historiques. De la sorte ce montant remontera sur le revenu global sans limitation. Il va venir gommer une tranche de revenu intégralement imposée à 41%. Leur gain fiscal sera donc de 41 K€.

Il restera 100 K€, versés dans les mêmes conditions en 2021.

Comme, à partir de janvier 2019, nous serons sous le régime du Prélèvement À la Source, chaque année ils pourront baisser leurs prélèvements dès le début de l’année. Et non plus en N +1.

Au global

Sur leurs travaux, ils imputeront 259 300 € en Déficit Foncier. Dont 248 600 € sur leurs revenus fonciers et 10 700 € sur le revenu global. A 41%, gain fiscal 106 K€, gain de CSG 43 K€.

Plus 200 K€ d’imputation Monument Historique sur leur revenu global, soit 82 K€ de gain fiscal.
Au total, leur gain fiscal atteindra 106 + 82, soit 188 K€. Avec le gain de CSG, cela représente une économie fiscale et sociale de 188 + 43, soit 231 K€. Pour un investissement total de 440 K€. Soit 52,5% de leur investissement. 

Et ce n’est pas tout…

Comme nous sommes sur l’Île d’Oléron, avec un emplacement exceptionnel sur une plage somptueuse et toutes les facilités sous la main, il sera tout à fait possible et pertinent de louer le bien en meublé saisonnier dès que Mr et Mme B ne seront plus soumis à l’obligation de louer nu leur appartement. Ceci leur permettra, non seulement d’utiliser ponctuellement leur bien pour en jouir, mais aussi de percevoir durablement des loyers nets d’impôt, car ils vont alors pouvoir amortir leur immobilier avec le régime réel de Loueur en Meublé Non Professionnel, dit LMNP, et ainsi défiscaliser leurs loyers.

Concrètement, ils imputeront un déficit foncier sur leur revenu global en 2018, 2020 et 2021. Les déficits fonciers reportables qui opèreront par la suite s’imputeront sur leurs revenus fonciers, et non sur leur revenu global. La loi nous dit que l’immeuble doit être affecté à la location nue jusqu’au terme de la troisième année suivant la dernière imputation sur le revenu global. Ce qui nous amène donc à fin 2024.

Notons au passage que la période de location nue peut donner lieu à une location en résidence principale ou secondaire.

Aussi, pendant 8 ans Mr et Mme B vont défiscaliser tous leurs revenus fonciers, en 2020 et 2021 ils vont économiser en plus 41 K€ d’impôt chaque année, puis, à partir de 2024 ils vont toucher sur Oléron des loyers nets d’impôt pendant une vingtaine d’années.
Même s’ils montaient l’opération sans emprunter. Sachant que, en empruntant 100%, ils optimisent encore leur fiscalité.

Et s’ils n’avaient pas eu de revenus fonciers ?

Alors ils auraient monté le dossier de la même façon, sans attendre. Toutefois, au lieu d’acquérir les murs fin 2018, ils auraient conclu leur acquisition en janvier 2019. Et commencé leur versement travaux début 2019, pour 105 K€ (afin de gommer leur tranche à 41%). De la sorte, 100% des travaux auraient bien été déductibles de leur revenu global. Avec une défiscalisation immédiate, et non plus en N+1. Ils auraient effectué deux versements similaires début 2020 et début 2021, puis réglé le solde début 2022, juste avant la livraison. Et leur gain fiscal eut été de 400 000 x 41% = 164 000 €.

Enfin, quid d’une opération Malraux avec déficit foncier ?

Nous avons déjà écrit ici sur les avantages de la loi Malraux optimisée au déficit foncier. Sur certaines opérations Malraux, il est en effet possible de déclarer une partie, voire la totalité, des travaux en Déficit Foncier. Le reste des travaux donnant lieu à une réduction d’impôt. Ainsi, dans le cas de Mr et Mme B, ils auraient également pu investir dans notre opération la Cour des Doms à Avignon, en loi Malraux, au pied du Palais des Papes. En passant le même montant de travaux en Déficit Foncier, avec les mêmes avantages. Le solde des travaux aurait donné lieu à une réduction d’impôt de 30%, applicable dès les revenus 2018, même en l’absence d’imposition sur les revenus 2018. La réduction d’impôt faisant alors l’objet d’une restitution par Bercy en 2019.

En conclusion

Alors que les particularités, passablement ésotériques il est vrai, du passage au Prélèvement À la Source freinent les ardeurs de certains contribuables en matière de défiscalisation, d’autres, plus avisés et mieux conseillés, saisissent la formidable opportunité qui s’offre ainsi à eux.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction