30 Mai La défiscalisation Malraux 2019 est-elle faite pour vous ? Exemples à Aix et Avignon.

La loi Malraux est adaptée aux contribuables payant plus de 15 K€ d’impôt. En effet, elle permet une réduction d’impôt importante, pouvant aller jusqu’à 120 K€, et rapide, sur un à quatre ans généralement.

Les autres dispositifs de réduction d’impôt métropolitains sont soumis à un plafond global de défiscalisation de 10 K€. Même les SOFICA, qui portent ce plafond global à 18 000 €, ne peuvent générer plus de 8 640 € de réduction d’impôt par an. En métropole, seuls les investissements Malraux permettent une défiscalisation au-delà de ces montants. Avec les Monuments Historiques, qui eux permettent de réduire le revenu imposable, et donc l’impôt, sans aucune limitation.

ABC de la loi Malraux

Un investisseur acquiert un appartement à usage locatif, en centre-ville, dans un immeuble éligible à la loi Malraux, nécessitant des travaux importants. Si l’immeuble est entièrement restauré, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 22 ou 30% des travaux, selon les secteurs Malraux. Les travaux éligibles à la défiscalisation Malraux étant plafonnés à 400 K€, la réduction d’impôt Malraux 2019 peut atteindre 88 ou 120 K€, selon les secteurs, sur un à quatre ans (il n’y a plus de plafond annuel).

Quid du plafonnement global ?

Si, comme nous venons de le voir, la défiscalisation Malraux a son propre plafond, elle est le seul dispositif de réduction d’impôt qui échappe totalement au plafonnement global des niches fiscales. Aussi, si vous avez déjà activé des réductions d’impôt mais que votre impôt reste supérieur à 15 K€, peu importent les dispositifs fiscaux déjà mis en oeuvre, rien ne vous empêche de réaliser un investissement Malraux.

Premier exemple de défiscalisation Malraux, à Avignon

Située au pied du Palais des Papes, la Cour des Doms bénéficie d’un ratio foncier/travaux de l’ordre de 80%.

Prenons l’exemple d’un T2, au budget global de 305 K€ (hors parking souterrain). Là-dessus, le foncier représente 61 K€ et les travaux 244 K€.

Étant dans un secteur à 30%, la réduction d’impôt sera donc de 73 K€. Soit 244 x 30%. Celle-ci pourra s’imputer sur l’impôt sur les revenus 2019, en totalité si vous voulez, ou, si besoin, sur 2019 et 2020. Si votre impôt est inférieur à 36,5 K€ (soit 73 K€ sur deux ans), l’excédent sera reportable trois ans sur vos impôts à venir. Soit en réalité la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à cinq ans, au plus.

Il existe aussi des possibilités en Malraux sur des enveloppes plus modestes, et/ou avec la possibilité d’étaler ses travaux sur un ou deux ans de plus. Ce dernier point dépendant de la date d’obtention du Permis de Construire et de la date d’achèvement des travaux.

Précision : si vous avez des revenus fonciers, il est également possible de passer en Déficit Foncier tout ou partie des travaux de cette opération Malraux à Avignon, ce qui souvent s’avèrera encore plus pertinent. A étudier au cas par cas.

Deuxième exemple de défiscalisation Malraux, à Aix-en-Provence

Situés en coeur de ville, à 50 m du Cours Mirabeau, les Hauts de Mirabeau, ont pour leur part un ratio travaux de l’ordre de 65%.

Dans ce petit programme Malraux, prenons l’exemple d’un T2 au budget global de 445 K€. Là-dessus, le foncier représente 154 K€ et les travaux 291 K€.

Étant là aussi dans un secteur à 30%, la réduction d’impôt sera donc de 87 K€. Soit 291 x 30%. Cette opération Malraux étant montée en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), contrairement à celle d’Avignon (montée dans le cadre d’une ASL – Association Syndicale Libre), le paiement travaux va s’effectuer au fur et à mesure de l’avancement des travaux, sur trois ans. Soit une moyenne de 29 K€ de réduction d’impôt par an, pendant ces trois années. Là aussi, dans l’hypothèse où la réduction d’impôt excèderait votre impôt, celle-ci serait reportable trois ans.

En conclusion

A travers ces deux exemples, l’on voit bien que, si une quinzaine de milliers d’Euros d’impôt constitue un seuil en deça duquel un investissement dans un programme Malraux ne sera pas adapté, point n’est besoin d’avoir un impôt énorme pour l’envisager. Avec la certitude d’acquérir un actif immobilier remarquable, incomparable avec du Pinel ou autre investissement dans du neuf.

Si toutefois vous êtes imposé à 41% (pour un couple : à partir de 148 K€ de revenu) pour un montant significatif, voire à 45%, 48% ou 49%, alors un investissement en loi Monument Historique (travaux déductibles du revenu) vous permettra de bénéficier d’un gain fiscal supérieur, et sans aucun plafond. La loi Malraux (réduction fiscale) et la loi Monument Historique (déduction fiscale) étant de fait complémentaires, vous pourrez d’ailleurs tout à fait cumuler les deux.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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