03 Juil La défiscalisation Monument Historique 2019 est-elle faite pour vous ? Exemples à Guérande (44) et en Ile-de-France

La loi Monument Historique est adaptée aux contribuables payant plus de 25 K€ d’impôt. En effet, elle permet un gain fiscal important, non plafonné et rapide, sur un à quatre ans généralement.

Les autres dispositifs de défiscalisation métropolitains permettent au mieux un gain fiscal de 10 K€, hormis la loi Malraux. Pour autant, la réduction d’impôt générée par cette dernière ne peut excéder 120 K€ sur quatre ans, et représente selon les cas 22% ou 30% des travaux de restauration. Là où elle peut atteindre 49% de ceux-ci en Monument Historique, voire plus si vous avez des revenus fonciers.

ABC de la loi Monument Historique

Un investisseur acquiert un bien dans un immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques. Si le bâtiment nécessite des travaux et qu’à l’issue de ceux-ci il met son logement en location, l’intégralité des travaux sera déductible de ses revenus. Pour peu que l’opération soit montée dans le cadre d’une ASL (association syndicale libre), il pourra défiscaliser dès la première année, indépendamment de l’avancement des travaux, en choisissant d’étaler ou pas son paiement des travaux, et donc sa défiscalisation, pour peu que le tout soit soldé avant la livraison. Les travaux peuvent représenter jusqu’à 90% du budget global, et il n’y a pas de limite au montant imputable.

Les travaux venant en déduction des revenus, la loi Monument Historique n’est pas concernée par le plafonnement global des niches fiscales.

Premier exemple de défiscalisation Monument Historique, à Guérande (44)

Située à quelques km des plages et de La Baule, Guérande possède la cité médiévale la mieux conservée de Bretagne. Le Couvent des Ursulines bénéficie d’un ratio foncier/travaux de l’ordre de 80% de travaux. Il va faire l’objet d’une restauration hébergeant 40 logements.

Prenons l’exemple d’un T2, au budget global de 310 K€. Là-dessus, le foncier représente 62 K€ et les travaux 248 K€.

Mr et Mme G, deux enfants, ont un revenu imposable de 240 K€. Leur impôt est de 67,5 K€, et, chaque année ils ont 92 K€ de revenu imposé à 41%. Nous allons gommer en priorité ces revenus, aussi nous passerons leurs travaux sur trois ans : 92 K€ en 2019, idem en 2020 et le solde, soit 64 K€, en 2021.

De la sorte, sur trois ans, leur gain fiscal sera de 248 x 41% = 102 K€.

S’ils avaient eu un revenu nettement inférieur, sans une part significative de leur revenu imposée chaque année à 41%, voire à défaut à 30 %, l’opération aurait alors perdu de son attrait pour eux. En effet, en deçà l’imposition est de 14%, puis de 0%, aussi le gain fiscal eut été beaucoup plus faible. Mais un couple est imposé à 30 % dès 55 K€ de revenu, et à 41% à partir de 148 K€. Pour un célibataire, diviser ces seuils par deux.

Toutefois, il existe aussi des montants d’investissement Monument Historique plus modestes, y compris sur Guérande. Et il est parfois possible de passer ses travaux sur quatre ans.

Deuxième exemple de défiscalisation Monument Historique, à Aincourt-en-Vexin (95)

A 55 km de Paris et à proximité de Cergy-Pontoise, dans le Val d’Oise, Les Tamaris ont pour leur part un ratio travaux de l’ordre de 90%.

Dans ce programme de restauration Monument Historique doté d’une majorité de lots plein sud avec de grandes terrasses privées, prenons l’exemple d’un T2 au budget global de 346 K€. Là-dessus, les travaux déductibles se montent à 311 K€.

Mr et Mme T, sans enfant, ont un revenu imposable de 300 K€, dont 30 K€ de revenus fonciers.

De ce fait ils paient 95 K€ d’impôt et 5 K€ de CSG. Et ils ont chaque année 152 K€ de revenus imposés à 41%, plus la CSG à hauteur de 17,2% sur leurs revenus fonciers.

Nous leurs suggérons donc de passer 152 K€ de travaux en 2019, 129 K€ en 2020 (afin de garder de quoi effacer tous leurs revenus fonciers en 2021), et le solde, soit 30 K€ en 2021. Ainsi leur gain fiscal sera de 311 x 41% = 127,5 K€.

Et sur ces trois années ils effaceront leurs revenus fonciers, soit 90 K€. Aussi, à leur gain fiscal s’ajoutera leur gain de CSG, pour 90 x 17,2% = 15,5 K€.

Au final, leur gain fiscal et social sera de 127,5 + 15,5 = 143 K€, pour un investissement total de 311 K€. Soit un gain correspondant à 46% de leur mise de fond (généralement effectuée par emprunt, sans apport).

Un couple qui aurait eu davantage de revenus fonciers, même avec beaucoup moins de revenus autres, aurait eu intérêt à déclarer tout ou partie de ses travaux en Déficit Foncier, ce qui est parfaitement possible sur un Monument Historique. Il aurait ainsi créé un déficit foncier reportable jusqu’à 10 ans sur ses revenus fonciers, supprimant et l’impôt et la CSG sur ces derniers. Tout en profitant d’un ratio travaux exceptionnel.

En conclusion

Point n’est besoin d’être millionnaire pour investir et défiscaliser grâce à un investissement Monument Historique. L’important est de considérer la quote-part de ses revenus fortement imposés : à 30% et plus (jusqu’à 49% pour certains, plus la CSG en cas de revenus fonciers).

Si celle-ci dépasse les 70 K€ par an (avec 126 K€ de revenu imposable pour un couple sans enfant), ce type de défiscalisation est à envisager sérieusement.

Vous aurez ainsi l’assurance de défiscaliser de suite, de façon massive et sans aucun plafond, tout en vous créant un patrimoine d’exception et générateur de revenus.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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