07 Fév Nouveautés Monument Historique et Déficit Foncier 2020

Si votre impôt est supérieur à 30 K€, le seul dispositif fiscal vous permettant de défiscaliser sans aucun plafond est la loi Monument Historique (MH). Rappelons qu’en Monument Historique, les travaux éligibles sont intégralement déductibles du revenu global, sans limitation. Pour peu que le bien soit affecté à la location nue trois ans.

Si vous avez des revenus fonciers, le seul outil adapté à la défiscalisation de ces revenus locatifs est le Déficit Foncier (DF), qui consiste à déduire des travaux de cette assiette taxable. Une fois effacés les revenus fonciers de l’année en cours, les travaux Déficit Foncier s’imputent sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, et le solde est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir.

Dans les deux cas, après trois ans de location nue, il vous est loisible de récupérer votre bien pour un usage personnel. Avec, en outre, la possibilité de le louer alors en meublé saisonnier.

Si donc vous êtes dans l’un ou/et l’autre de ces deux cas, nous avons le plaisir de vous annoncer le lancement de plusieurs nouvelles opérations de restauration premium, adaptées à votre situation :

• Compiègne, en Monument Historique, à côté du Palais royal
• Nîmes, en Monument Historique, coeur de ville
  
• Versailles, en Déficit Foncier, directement sur le Parc du château, Bassin de Neptune
  
• Trouville, en Déficit Foncier, vue mer
  
• Nice, en Déficit Foncier, centre ville
  
• Aix-en-Provence, en Déficit Foncier, coeur de ville
  
• Mougins, en Déficit Foncier, vue mer, 20 Ha privés
  

Ces opérations sont visibles sur notre site web, et nous sommes d’ores et déjà à même de vous apporter des renseignements, voire de vous positionner sur un lot, ou de vous prépositionner en attente des éléments définitifs.

Exemple d’investissement Monument Historique à Compiègne

Mr et Mme B ont un revenu imposable de 300 K€. Ils sont donc imposés à 41% pour 153 K€ par an (à partir de 147 K€ de revenu).

Ils se positionnent sur le programme de restauration Monument Historique de l’Ancienne Surintendance du Roi, à Compiègne, sur un lot dont le foncier représente 70 K€ et les travaux 280 K€. Soit un ratio travaux de 80% et un budget global de 350 K€. Hors parking.

Ils vont pouvoir passer leurs travaux sur 2020 et 2021, ce qui correspond à leur optimisation fiscale. En effet, ils auront intérêt à passer un maximum de 153 K€ de travaux par an, afin d’imputer la totalité de ceux-ci sur leur tranche de revenus la plus fortement imposée, 41%.

Ainsi leur gain fiscal sera de 280 x 41% = 115 K€.

Exemple d’investissement Déficit Foncier

Mr et Mme L ont un revenu imposable de 200 K€, dont 25 K€ de revenus fonciers. Ces revenus fonciers sont donc imposés intégralement à 41%. Ils subissent en outre la CSG, pour 17,2%.

Leur choix se porte sur un bien à hauteur de 150 K€, sur lequel seront effectués 150 K€ de travaux, en Déficit Foncier. Soit un ratio travaux de 50% et un budget global de 300 K€.

Ils vont passer l’intégralité de leurs travaux sur 2020 (pour simplifier l’exemple, mais ils peuvent aussi les passer sur trois ans). Aussi, les revenus fonciers 2020 seront effacés, pour 25 000 €, par ailleurs 10 700 € s’imputeront sur le revenu global, et le solde, soit 114 300 €, s’imputera sur leurs revenus fonciers à venir.

Au total, il y aura donc 10 700 € imputés sur le revenu global, et 25 000 + 114 300 = 139 300 € imputés sur leurs revenus fonciers. Ce dernier montant supprimera sur les revenus fonciers impactés non seulement l’impôt à 41% mais aussi la CSG à 17,2%.

Leur gain fiscal et social sera donc de : (10 700 x 41%) + (139 300 x 58,2%) = 85 460 €.

Panacher fiscalité Monument Historique et Déficit Foncier

Il est à noter que les travaux Monument Historique constituent un Déficit Foncier déplafonné. A ce titre, les travaux MH permettent donc de défiscaliser des revenus fonciers. Sur un Monument Historique, il est d’ailleurs possible de déclarer ses travaux une année en MH et une autre en DF, si l’on a intérêt à créer un déficit reportable. Voire intégralement en DF.

Prélèvement A la Source (PAS)

Et comme nous sommes désormais régulés par le prélèvement à la source, dès que leur premier versement travaux sera effectué (après avoir acquis les murs), nos deux ménages pourront baisser leur taux de prélèvement mensuel, pour le Monument Historique, et leurs acomptes, pour le Déficit Foncier, sans avoir à attendre l’an prochain, comme c’était le cas avant la mise en place du PAS.

En conclusion

Pour peu que votre tranche marginale d’imposition soit à 41% et plus, et/ou que vous ayez des revenus fonciers significatifs, ce type d’investissement vous permettra de vous constituer un patrimoine remarquable, pérenne, avec une très grosse partie financée par vos économies d’impôt, dès 2020.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction

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