19 Fév Restauration en Déficit Foncier et/ou loi Malraux sur le Parc du Château de Versailles

Très rares sont les immeubles donnant directement sur le Parc du Château de Versailles. Après le Monument Historique restauré rue des Réservoirs, qui présentait cette particularité, nous avons le plaisir de vous annoncer la restauration de l’Hôtel de Macips, au 7 rue de Maurepas.

Cet immeuble édifié au XVIIIème longe le parc, face au Bassin de Neptune. Il bénéficie de vues exceptionnelles, et se trouve à quelques mètres de la Porte du Dragon, qui donne accès au parc.

Le projet de restauration de l’Hôtel de Macips porte sur des appartements allant du T2 au T4, avec quatre parkings couverts, des caves et un gardien.

Cette opération obéit, au choix, au régime fiscal du Déficit Foncier et/ou à la loi Malraux. Il est en effet parfaitement possible de panacher Malraux et Déficit Foncier sur ce programme de restauration.

En Déficit Foncier, les travaux de restauration sont déductibles des revenus fonciers. L’année de leur paiement, ils s’imputent sur les revenus fonciers, l’excédent éventuel remonte à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, et le solde est reportable dix ans sur les revenus fonciers à venir. Les travaux peuvent être ventilés sur trois ans, dès 2020. Ce qui peut donc permettre de défiscaliser des revenus fonciers jusqu’en 2032. Notons que ce déficit efface non seulement l’impôt, mais également la CSG sur les revenus fonciers. Pour un contribuable imposé à 41%, le gain fiscal et social est donc de 41 + 17, 2 = 58,2% des travaux.

L’éligibilité au Déficit Foncier requiert trois ans de location nue, après imputation d’un déficit foncier sur le revenu global. Ensuite il est parfaitement possible de récupérer son bien pour un usage personnel. Soit, sur la base de trois ans de travaux, à partir de 2026. Bien entendu, un tel investissement est également possible pour une occupation dès la livraison, si l’on renonce à l’avantage fiscal.

En loi Malraux, les travaux donnent lieu à une réduction d’impôt de 30% des travaux, avec un montant de travaux éligibles plafonné à 400 K€. La location nue est alors portée à neuf ans. Les contribuables n’ayant pas ou peu de revenus fonciers et ne souhaitant pas occuper le bien à court terme opteront pour cette option. Tout en gardant une partie des travaux en Déficit Foncier pour défiscaliser leurs futurs loyers. Cette part de Déficit Foncier leur permettra aussi, si besoin, de dépasser le seuil fiscal des 400 K€ de travaux éligibles à la loi Malraux.

Exemple d’investissement à Versailles dans l’Hôtel de Macips, en Déficit Foncier

Prenons l’exemple d’un T2, sur lequel le foncier représente 440 000 €, et les travaux 210 000 €.

Mr et Mme G ont 20 000 € de revenus fonciers, intégralement imposés à leur tranche marginale, soit à 41%.

En 2020 ils financent 75 000 € de travaux. Ainsi ils effacent leurs revenus fonciers et imputent 10 700 € sur le revenu global. Au titre de 2020, il leur restera 75 000 – 30 700 = 44 300 € de travaux à imputer sur leurs futurs revenus fonciers.

En 2021 ils repassent 75 000 € de travaux. De la sorte, à nouveau ils gomment leurs revenus fonciers et imputent 10 700 € sur le revenu global, et ils génèrent 44 300 € de déficit foncier reportable, cette fois-ci au titre de 2021.
En 2022 ils soldent le paiement de leurs travaux, soit un montant de 210 000 – (2 x 75 000) = 60 000 €. Ces 60 000 € viennent supprimer leurs revenus fonciers, et remontent encore pour 10 700 € sur le revenu global. Sur les travaux 2022, il restera donc à utiliser plus tard 60 000 – 30 700 = 29 300 €.
Fin 2022, il leur reste donc un déficit foncier reportable de 44 300 + 44 300 + 29 300 = 117 900 €.

Ces 117 900 € de déficit reportable 10 ans vont leur permettre de gommer leurs 20 000 € de revenus fonciers encore six ans.

Au global, ils auront donc supprimé leur impôt foncier pendant les trois années de travaux plus six années après la livraison (même si entre-temps ils ont pris possession des lieux pour eux-mêmes), soit pendant neuf ans.

Et leur gain fiscal sera de 41% des travaux, soit 210 000 x 41% = 86 100 €.
Auquel s’ajoutera 17,2% de CSG sur l’ensemble des travaux, hormis les 10 700 € par an imputés sur le revenu global pendant trois ans. Soit sur 210 000 – 32 100 = 177 900 €. Et donc un gain de CSG de 177 900 x 17,2% = 30 600 €

Leur gain fiscal et social se montera donc à 86 100 + 30 600 = 116 700 €. Sur 210 000 € de travaux.

En conclusion

Avec une situation exceptionnelle, cette opération de restauration à Versailles, l’Hôtel de Macips, est le gage d’une valorisation remarquable, sur un immeuble de très grande qualité architecturale, avec un effet de levier parfaitement adapté pour ceux qui possèdent des revenus fonciers et/ou une forte fiscalité.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction