09 Mar Défiscalisation Monument Historique 2020 : exemples à Compiègne et à Nîmes

Créée il y a plus de cent ans, la loi Monument Historique a pour vocation de protéger les édifices les plus remarquables de notre patrimoine. Depuis plus de cinquante ans, afin de permettre sa mise en œuvre elle est accompagnée d’un volet fiscal unique. Celui-ci permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global les travaux de restauration, sans limitation. Sous réserve, notamment, que la totalité des façades et toitures soient classées, ou inscrites au titre des Monuments Historiques, et que le bien procure des recettes, ce qui est le cas de nos immeubles à usage locatif.

Nous vous présentons ici deux nouvelles opérations de restauration Monument Historique, à Compiègne, dans l’Oise, et à Nîmes, dans le Gard.  Avec des exemples d’investissement pour chacune d’elles.

Située à moins d’une heure de Paris, dans une ville particulièrement dynamique et à la qualité de vie rare, à deux pas du Château royal de Compiègne, l’Ancienne Surintendance du Roi fut édifiée au XVIIIème.

Le projet de restauration porte sur 84 logements, du T1 au T5 duplex, dans un îlot clos, avec parkings.

Le ratio travaux de cette opération est de plus de 80%, la dotant d’un remarquable levier de défiscalisation.

Au cœur de Nîmes, entre les Arènes et la Maison carrée, l’Hôtel Boudon est un petit hôtel particulier, édifié lui aussi au XVIIIème.

Desservie par le TGV, Nîmes connait depuis plus de dix ans une forte croissance démographique, l’agglomération atteignant 300 000 habitants. L’INSEE prévoit jusqu’à 25 000 habitants de plus dans les 25 prochaines années, rien que pour la ville. Riche d’un patrimoine exceptionnel, elle connait une remarquable effervescence culturelle et touristique.

Le projet de restauration porte sur 12 logements, du T1 au T4.

Pour sa part, cette opération de restauration bénéficie d’un ratio travaux de 75%.

Exemple d’investissement Monument Historique à Compiègne

Mr et Mme C ont un revenu imposable de 330 K€. Chaque année ils sont donc imposés à 41% pour 169 K€ (entre 147 K€ et 316 K€ de revenu), et à 45% pour 14 K€ (entre 316 K€ et 330 K€ de revenu).

Leur choix se porte sur un T3 de l’Ancienne Surintendance du Roi, à Compiègne dont le foncier représente 67 K€ et les travaux 339 K€. Soit un ratio travaux de 83% et un budget global de 406 K€. Hors parking.

Ils passeront leurs travaux sur 2020 et 2021, afin d’effacer un maximum de revenu en un minimum de temps, tout en n’effaçant que leurs revenus les plus fortement imposés, soit ceux imposé à 41 et 45%. Ils imputeront donc 339 : 2 = 169,5 K€ de travaux sur leur revenu global en 2020, idem en 2021.

Chaque année, leur gain fiscal sera de (14 x 45%) + [(169,5 – 14) x 41%] = 6,3 + 63,75 = 70 K€. Soit 140 K€ sur deux ans. Pour un investissement global de 406 K€.

S’ils avaient eu des revenus locatifs, leur gain eut été encore plus important. En effet, ils auraient aussi effacé leurs revenus fonciers, et donc la CSG générée par ceux-ci.

Exemple d’investissement Monument Historique à Nîmes

Mr et Mme N ont un revenu imposable de 260 K€. Chaque année ils sont donc imposés à 41% pour 113 K€ (à partir de 147 K€ de revenu).

Ils font l’acquisition d’un T3 dans l’Hôtel Boudon à Nîmes. Sur ce dernier, le foncier représente 78 K€, et les travaux 268 K€.

Ils effectueront leur paiement travaux sur trois ans, 2020, 2021, et 2022. Gommant ainsi intégralement en 2020 et 2021 leur tranche de revenu imposée à 41%. Avec 113 K€ de travaux chacune de ces deux années. En 2023 il restera à passer 42 K€ de travaux.

Et leur gain fiscal sera de 268 x 41% = 110 K€. Pour un investissement de 346 K€.

En conclusion

A travers ces deux exemples, volontairement synthétisés, il est aisé de voir qu’un investissement dans un programme de restauration Monument Historique présente un levier fiscal incomparable, tant en restant sur des budgets relativement modestes.

Il est d’ailleurs à noter qu’il est parfaitement possible d’emprunter la totalité pour ce type d’investissement, caractérisé par une forte valorisation patrimoniale, et générateur de revenus locatifs dès la fin des travaux de restauration.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction