04 Mai Déclaration de revenus fonciers, avec les particularités 2020

Principes généraux

Si vos résidences locatives relèvent du droit commun, sans particularité fiscale autre qu’une éventuelle réduction d’impôt (Scellier, Pinel, Malraux) ou un abattement (Besson ou Borloo anciens) la déclaration se fera sur une 2044.

Si, en revanche, l’une d’entre elles donne droit à un amortissement (Robien, Besson ou Borloo neufs), une majoration de l’abattement ou de la réduction d’impôt (Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR), ou une déductibilité spécifique des travaux liée à un Monument Historique), le formulaire idoine sera la 2044 S.

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an et qu’au réel vous relevez de la 2044 (ce n’est pas possible si vous êtes soumis à la 2044 S), vous êtes de plein droit éligible au microfoncier, et n’avez donc pas de déclaration spécifique à remplir. Un abattement forfaitaire de 30% s’applique alors sur vos recettes brutes, déclarées directement sur la 2042, ligne 4BE. Ce choix s’avèrera intéressant si vous avez très peu de charges à déduire (intérêts d’emprunt et travaux notamment). A défaut il vaut mieux opter pour le réel, et donc la 2044.

Les charges déductibles pour la détermination du revenu net sont listées dans l’article 31 du CGI (Code Général des Impôts). Elles comprennent essentiellement les frais d’administration et de gestion, les travaux, la taxe foncière et les frais bancaires. Voir ci-dessous.

Rappelons également que les biens en location meublée, de type LMP et LMNP, ne relèvent pas des revenus fonciers mais des BIC. A ce titre ils sont à déclarer sur une 2031, et leurs déficits éventuels ne peuvent se reporter sur des revenus fonciers que vous auriez de par ailleurs.

Si vous devez compléter une 2044 S, penser à cocher la case 4BZ (étape 3 de la 2042, après avoir indiqué que vous avez des revenus fonciers)

Particularités 2018 et 2019 applicables en 2020, liées à la mise en place du Prélèvement A la Source

Le Prélèvement A la Source, ou PAS, a été mis en place début 2019. De ce fait, la fiscalité des revenus fonciers 2018 et 2019 est soumise à des règles particulières, comme maintes fois évoquées dans ces colonnes, et précisées par le BOFIP du 4 juillet 2018.

En substance, pour les biens acquis avant 2019, et sauf pour les travaux urgents entrepris en 2019, pour lesquels la totalité des travaux 2019 est bien prise en compte, du fait de l’« année blanche » 2018, en 2019 les travaux payés en 2018 et 2019 sont pris en compte en 2019 pour 50% de leur montant total. En effet, les travaux 2018 ont été déduits d’un revenu imposable… non imposé…

Ce qui revient à dire que 50% de vos travaux déductibles 2018 sont à reporter sur votre déclaration 2019. Bien entendu, ceci concerne aussi bien le Déficit Foncier usuel que les travaux sur un Monument Historique, reportables, eux, sur le revenu global. Voir modalités ci-dessous.

Compléter sa 2044 ou sa 2044 S : points sensibles

Les deux formulaires spécifiques, 2044 et 2044 S, n’ayant pas les mêmes numérotations (à partir de 400) mais reposant sur les mêmes mécanismes, nous nous réfèrerons ici à la 2044 S. Les propriétaires relevant de la 2044 pourront très facilement établir la correspondance avec la bonne ligne de leur formulaire.

Tableau 110 :
En cas de SCI, reporter les résultats de la 2072, déclaration propre aux SCI soumises à l’IRPP (2072 C si report sur une 2044 S; 2072 S si report sur une 2044).

Tableau 411 concerne les immeubles spéciaux en loi Monuments Historiques :

Pour un bien en travaux, indiquer à la place du locataire « Absence de locataire car travaux en cours ».

Ligne 443, il s’agit des assurances liées au bien (propriétaire non occupant, loyers impayés, etc.) et non au prêt. Et ce pour les parties privatives. L’assurance de l’immeuble se retrouvant dans les charges de copropriété, ligne 452.

Les travaux payés à une ASL sont à reporter ligne 444, « Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ». Et, cliquer à droite sur le pavé « Détail ». S’ouvre alors une fenêtre avec deux rubriques à compléter :

• 600 :

Nature des travaux : Travaux de restauration

Nom et adresse des entrepreneurs : si le maître d’ouvrage est une ASL ou une AFUL, se contenter d’indiquer le nom de l’ASL, avec son adresse.

Préciser la date et le montant du paiement.

• 910 (particularité de 2020, liée au CIMR ou « Année blanche » sur les revenus 2018) :

Les travaux payés dans le cadre d’une ASL sont à déclarer dans la case « Autres travaux déductibles ».

Dans la case «Total des travaux déductibles en 2019 », aux travaux d’urgence 2019 et aux 50% des travaux déductibles payés en 2019, ainsi qu’aux travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019, ajouter 50% des travaux déductibles 2018.

En 460, reporter toutes les dépenses afférentes au prêt : intérêts d’emprunt, assurances (décès, invalidité, chômage), la première année les frais de dossier bancaire et de garantie, telle une hypothèque et les émoluments TTC du notaire afférents (en revanche, tous les droits versés au Trésor d’une part et les émoluments du notaire propres à l’acte d’acquisition d’autre part ne sont pas déductibles. Les frais de constitution d’une SCI non plus).

Rubrique 610 :

Intérêts versés : intègre tous les frais bancaires, cf ligne 460.

Rubrique 650, Déficits antérieurs restant à imputer :

Un déficit foncier non imputé est reportable 10 ans sur les bénéfices fonciers à venir. Aussi, doivent figurer dans la première colonne vos vieux déficits éventuels, année après année. La deuxième est à compléter si vous avez un bénéfice ligne 630. Dans la troisième sont repris les déficits restants.

Rubrique 700 :

La répartition d’un déficit obéit au double principe général suivant :

A/ Les intérêts d’emprunt viennent en diminution d’un revenu foncier, mais ne peuvent s’imputer sur le revenu global. S’ils excèdent ces derniers, ils sont alors comptabilisés en déficit reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Sauf dans le cas d’un Monument Historique, où ils remontent sur le revenu global.

B/ Un déficit foncier (hors intérêt d’emprunt donc, MH mis à part) peut remonter sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L’excédent éventuel passant en déficit reportable, cf rubrique 650. Hormis là aussi les déficits Monuments Historiques, déductibles sans aucune limitation du revenu global.

Aussi, en cas de déficit :

Si la ligne 703 (intérêts d’emprunt) est inférieure à la ligne 702 (revenus bruts), la question des intérêts d’emprunt ne se pose pas. Néanmoins, cf 709, si en 708 vous constatez un déficit supérieur à 10 700 €, l’excédent est reporté en 7B.

Si vos intérêts d’emprunt (ligne 703) sont supérieurs à vos revenus bruts (ligne 702), cf ligne 712 la différence est reportée en 7 D.
Les Monuments Historiques étant traités à part, ligne 721.

Montants reportés sur la déclaration 2042 :

Ligne 763, on a au final :

– Soit un bénéfice (7H). Reporté sur la case 4BA de la 2042.
– Soit un déficit (7I) reportable sur les revenus fonciers à venir. Reporté en 4BB sur la 2042.
– Soit (et c’est compatible avec de par ailleurs le déficit reportable ci-dessus) un déficit imputable sur le revenu global. En 7C et en 7E il ne pourra être supérieur à 10 700 € (droit commun). En 7G il est totalement déplafonné (toutes les charges Monument Historique). Le cumul (7J) est reporté en case 4BC de la 2042.

Par ailleurs, si vos investissements locatifs vous donnent droit à une réduction d’impôt (à ne pas confondre avec une déduction du revenu imposable, de type déficit foncier comme nous venons de le voir, plafonnée ou pas), il vous faudra souscrire une 2042 C, sur laquelle figurent les différentes possibilités de réduction d’impôt. Sont notamment concernées les opérations Malraux, Scellier, Duflot et Pinel. Et une 2042 IOM pour un investissement Girardin immobilier.

Vous pouvez consulter le calendrier pour votre déclaration sur notre page Calendrier fiscal 2020.

Documents à joindre

Depuis la déclaration 2013, le principe général est le suivant : les contribuables sont désormais dispensés de joindre à leur déclaration les pièces justificatives établies par des tiers (à charge pour eux de pouvoir les produire), mais restent contraints de fournir les pièces justificatives établies par leurs soins, cf le BOI-IR-DECLA-20-20130426

Concernant le Prélèvement à la source : la retenue 2019 est préremplie 

La déclaration 2020, concernant les revenus 2019, est la première prenant en compte la retenue à la source. Elle intègre l’ensemble des sommes prélevées à la source courant 2019, ainsi que l’avance de 60% sur les crédits et réductions d’impôt perçue en janvier.

Rappel

Il est désormais possible de baisser soi-même son taux de prélèvement à la source, dès le début de l’année. Ce qui, bien entendu, suppose une baisse du revenu imposable, induite par une baisse du revenu ou par un investissement Monument Historique.
Aussi, ce type d’investissement est à réaliser le plus tôt possible dans l’année.

En août (2020), suite à votre déclaration de revenus (2019) actuelle, l’administration révisera probablement votre taux de prélèvement, mais vous pourrez alors le moduler à nouveau à la baisse, en cas de paiement travaux Monument Historique en 2020.

En conclusion

Si, contrairement à une idée reçue, les modifications incessantes des lois fiscales n’ont pas pour effet de remettre en cause un gain fiscal (la fiscalité induite par les revenus de l’opération ou son débouclage peuvent évoluer, mais pas le gain fiscal tel que défini par la Loi de finances de l’année d’acquisition), s’y retrouver lorsque vient l’heure de la déclaration relève vitre du casse-tête.

S’appuyer alors sur un Conseiller en Gestion de Patrimoine avec qui vous aurez défini une stratégie d’investissement vous permettra d’éviter bien des écueils et de ne rien perdre de vos droits.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction