10 Juin Une résidence secondaire à Trouville ?

Citadins et montagnards endurcis, passez votre chemin. En revanche, si la mer, les mouettes et les escapades en Normandie vous titillent le vendredi, alors ce qui suit vous est destiné. A fortiori si vous avez des revenus fonciers, mais pas nécessairement.

Édifié en 1910, le Manoir de Hennequeville est considéré comme l’un des plus beaux manoirs anglo-normands de Trouville. Il est d’ailleurs labellisé « Bâtiment remarquable » par la ville. Ville qu’il domine, avec une superbe vue mer à tous les étages, dans un environnement calme et protégé.

Ce manoir d’exception va faire l’objet d’une restauration complète, avec six appartements dans le bâtiment principal, et trois dans les anciennes écuries. Du T2 au T4.

Tous les lots en rez-de-jardin bénéficieront d’un jardin privatif.

Deux dispositifs fiscaux permettront une défiscalisation importante :

• Le Déficit Foncier, dans le bâtiment principal, avec un ratio travaux de plus de 55%, permettant d’effacer l’impôt et les charges sociales sur les revenus fonciers existants, pour les propriétaires bailleurs.

Avec un usage personnel possible après trois ans de location nue.

• La location meublée, dans les anciennes écuries, permettant de défiscaliser les loyers issus de la location, qu’ils viennent de cette opération ou de meublés déjà existants. Avec, en complément, un usage personnel possible dès la livraison.

A deux heures de Paris, sœur jumelle de Deauville, dont elle n’est séparée que par un cours d’eau, Trouville se veut à la fois plus vivante et plus intime que sa voisine. Si elle aussi possède une plage sublime et ses planches, ainsi que son casino, avec ses ruelles étroites bordées de maisons de pêcheurs et ses quais toujours animés elle jouit d’un charme unique.

Déguster des crustacés accompagnés d’un verre de blanc dans les estaminets de son célèbre marché aux poissons, Monument Historique, est un must mémorable. Trouville est d’ailleurs particulièrement prisée des célébrités, qui se cachent sur ses hauteurs, dans des propriétés verdoyantes avec vue mer, comme le Manoir de Hennequeville.

Exemples d’investissement à Trouville

Exemple 1 :

Mr et Mme T. ont un revenu imposable de 220 K€, dont 30 K€ de revenus fonciers. Ces revenus fonciers sont donc imposés intégralement à 41%. Ils subissent en outre les cotisations sociales, pour 17,2%.

Ils font l’acquisition d’un lot à 217 K€, sur lequel les travaux de restauration déductibles et donc éligibles au Déficit Foncier se monteront à 275 K€. Soit un ratio travaux de 56% et un budget global de 492 K€, hors stationnement.

Ils vont ventiler le paiement de leurs travaux sur trois ans, dès 2020, soit 91 666 € par an. A chaque fois, ce montant s’imputera sur leurs revenus fonciers, qui seront ainsi effacés. En outre ils imputeront un Déficit Foncier de 10 700 € sur leur revenu global en 2020, 2021 et 2022.

Fin 2022, il leur restera un déficit foncier reportable de 275 000 – 3 (30 000 + 10 700), soit 152 900 €. Ce déficit sera reportable 10 ans sur leurs revenus fonciers, permettant de les défiscaliser.

Leur gain fiscal sera donc de 275 000 x 41% = 112 750 €.
En outre leur gain social sera de 275 000 x 17,2% = 43 700 €.
Leur gain fiscal et social sera donc de 112 750 + 43 700 = 156 450 €.

Exemple 2

Mr et Mme B. ont un revenu imposable de 200 K€, et pas de revenus fonciers.

Ils sont donc imposés à 41% en tranche marginale. S’ils louent un bien, en location nue ou en meublé, ils vont payer 41% d’impôt et 17,2% de cotisations sociales sur leurs loyers nets.

Ils pourraient aussi opter pour le microfoncier (en location nue) ou le micro BIC (en location meublée). Avec un taux d’imposition forfaitaire de 30%, jusqu’à 15 000 € de loyer en nu, et de 50% jusqu’à 72 500 € en meublé. Mais alors ils ne pourraient déduire aucune charge (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.), ni amortir leur bien en meublé.

Ils optent donc pour la location meublée, dès la livraison (2022), au réel. Ils vont ainsi pouvoir amortir leur bien (sur cinq à dix ans pour le mobilier, et vingt-cinq à quarante ans pour l’immobilier). Cet amortissement ne pourra pas générer de déficit, mais contribuera fortement à défiscaliser leurs loyers sur le long terme. En outre, toutes leurs charges réelles, telles que visées ci-dessus, dont les travaux, vont également défiscaliser leurs loyers, et celles excédentaires seront reportables 10 ans sur leurs loyers.

De telle sorte que, au lieu d’être imposés à 41% plus 17,2% de prélèvements sociaux sur leurs loyers nets, ils toucheront pendant plus de 25 ans des loyers totalement puis en grande partie nets d’impôt. De plus, avec le potentiel remarquable de location meublée saisonnière (les week-ends toute l’année, plus la saison touristique), ils pourront louer leur bien en saisonnier, en s’en réservant la jouissance quand ils veulent.

En conclusion

Avec le charme incomparable de ce manoir, son emplacement remarquable et son ratio travaux, cette opération de restauration du Manoir de Hénnequeville, à Trouville, offre une rare opportunité de marier l’utile à l’agréable.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction