06 Sep Déficit Foncier, un levier fiscal méconnu

Dès lors que vous possédez un bien loué en location nue, vous relevez des revenus fonciers. Et, de ce fait, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu (ou sur les sociétés pour les SCI à l’IS), mais aussi aux cotisations sociales. Concrètement, une fois prises en compte vos charges déductibles, c’est votre « revenu foncier net » (bénéfice foncier), qui est soumis à ces taxations.

Ceci concerne donc la totalité des 34 millions de propriétaires bailleurs. Même ceux ayant investi dans des dispositifs fiscaux avec réduction d’impôt, de type Pinel ou Malraux, se retrouvent dès la livraison avec des revenus fonciers imposables. Y compris en cas de prêt amortissable intégral, les taux d’intérêt étant ce qu’ils sont.

Afin d’évincer cette taxation, la seule solution consiste à générer des charges déductibles suffisamment importantes. Les intérêts d’emprunt étant désormais réduits à leur plus simple expression, la seule charge déductible significative ne peut provenir que de travaux sur l’immeuble ou le logement (bien entendu pas s‘il est neuf, ni déjà restauré en Malraux), ou sur un autre bien, dans le cadre d’une nouvelle acquisition dans l’ancien. Le revenu foncier imposable provenant de la résultante des loyers et des charges des différents biens cumulés.

Cette nouvelle acquisition peut porter sur un bien dans un immeuble de droit commun nécessitant des travaux de restauration, ou dans un Monument Historique également à restaurer (rappelons que les travaux d’un Monument Historique constituent une charge foncière, donc déductible des revenus fonciers, avant de l’être aussi du revenu global, mais peuvent également être déclarés pour tout ou partie en Déficit Foncier usuel).

Sur la notion de charges déductibles pouvant être prises en compte, outre les travaux, voir nos articles dédiés.

Exemple de défiscalisation en Déficit Foncier

Mr et Mme C possèdent trois biens à usage locatif (location nue), qui leur génèrent un bénéfice foncier de 25 K€ par an. Ils sont imposés au taux marginal de 41%. Ces bénéfices fonciers génèrent donc un impôt sur le revenu de 25 000 x 41% = 10 250 € par an. Plus 25 000 x 17,2% = 4 300 € de cotisations sociales. Soit une taxation annuelle de 14 550 €.

Ils font l’acquisition d’un logement dans un immeuble (de droit commun, ce pourrait aussi être un Monument Historique) appelé à être entièrement restauré, en cœur de ville. Le foncier se monte à 100 000 €. Le montant des travaux (forfaitaire) sera de 300 000 €.

L’acquisition se fera fin 2021, avec donc le déblocage des 100 000 € du foncier (les murs) à ce moment-là, par emprunt. Dans la foulée, les copropriétaires étant regroupés dans une Association Syndicale Libre, Mr et Mme C débloqueront (sur un compte séquestre) 100 000 € de travaux, indépendamment de l’avancement travaux. Ce qui leur permettra d’imputer ces 100 000 € de travaux sur leurs revenus fonciers dès 2021. Travaux également financés par emprunt.

Ils effaceront ainsi leurs 25 K€ de revenus fonciers 2021, et imputeront (régime de droit commun) 10 700 € sur leur revenu global. Il leur restera alors 100 000 – 25 000 – 10 700 = 64 300 € de déficit foncier 2021, reportable dix ans sur leurs revenus fonciers à venir, soit jusqu’en 2031.

En 2022, ils passeront à nouveau 100 000 € de travaux, avec le même effet sur les revenus fonciers et le revenu global 2022, et également un déficit reportable de 64 300 €, et là jusqu’en 2032.

Idem en 2023, avec un déficit reportable de 64 300 € jusqu’en 2033.

Au global, ils auront imputé 10 700 x 3 = 32 100 € sur leur revenu global. Plus 300 000 – 32 100 = 267 900 € sur leurs revenus fonciers.

D’où un gain fiscal de 300 000 x 41% = 123 000 €.

Et un gain de cotisations sociales de 267 900 x 17,2% = 46 079 €.

Soit, pour un investissement total de 400 000 €, un gain fiscal et social de 123 000 + 46 079 = 169 079 €.

De surcroît, il est à noter que la défiscalisation en Déficit Foncier n’est pas concernée par le plafonnement global des « niches fiscales ».

Un nouveau service pour les propriétaires fonciers

Nous profitons de cet article pour signaler un nouveau service disponible pour les propriétaires fonciers, sur impots.gouv. Celui-ci est appelé à intégrer toutes les caractéristiques de leurs biens et à faciliter leur déclaration de revenus fonciers.

En tout état de cause, tous les investisseurs travaillant avec nous reçoivent chaque année une aide à la déclaration de notre cabinet d’avocats fiscalistes partenaire. Ils bénéficient en outre, s’ils le souhaitent, d’un accompagnement de notre part pour leur déclaration.

En conclusion

L’immobilier locatif est un formidable outil pour défiscaliser (et même le seul pour défiscaliser sans plafond, avec les Monuments Historiques), se constituer un patrimoine et des revenus, notamment pour la retraite. En revanche, si les revenus locatifs ne sont pas traités en aval, ils sont lourdement taxés.

Il convient donc de neutraliser ces taxes par des travaux de restauration, intégralement déductibles des revenus locatifs, reportables dix ans sur ces revenus. Si besoin par un investissement en Déficit Foncier.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction