24 Sep Vanves, une opportunité aux portes de Paris

Jouxtant le XVème arrondissement de Paris, au sud de la capitale, Vanves (92) est desservie par la ligne 13 du métro, le Transilien et une future gare du projet Paris Grand Express. Deux lignes de tram se situent à proximité immédiate, Porte de Vanves et Porte de Versailles.

C’est dans cet environnement que nous vous proposons une toute nouvelle opération de restauration, éligible au Déficit Foncier.

Edifié en 1932, dans le style Art Déco, cet immeuble de cinq étages abritera dix-neuf appartement, T1 et T2. Pour des budgets après travaux à partir de 200 K€.

Tous orientés sud-est, la plupart de ses logements seront traversants, avec deux balcons par niveau.

L’immeuble est situé dans un quartier résidentiel, à 50 m d’un superbe parc de 5 Ha.

Exemple d’investissement dans cette opération à Vanves

Mr et Mme L acquièrent, en 2021, un grand T1, au troisième étage, avec deux grandes fenêtres et un balcon, pour un montant de foncier de 169 K€. Leur quote-part de travaux s’élèvera à 117 K€. Soit un budget global de 286 K€.

Ils sont imposés à un taux marginal de 41% et possèdent 10 K€ de revenus fonciers nets. Leurs revenus fonciers sont donc imposés à 41%, plus 17,2% de cotisations sociales.

Toutefois, grâce à cet investissement, ils vont pouvoir défiscaliser leurs revenus locatifs dès 2021. En effet, indépendamment de l’avancement travaux, ils pourront de suite imputer sur leurs revenus fonciers un montant compris entre 35% et 100% des travaux. De fait, le montant le plus approprié pour eux, compte tenu de leur situation personnelle. En l’occurrence, ils passeront 35 %, soit 41 K€ de travaux.

Pourquoi 35% des travaux en 2021 ? A savoir le minimum, nécessaire et suffisant, la première année, pour assurer le bon financement des travaux. Le principe du Déficit Foncier veut que les dépenses de travaux non imputées sur l’année en cours soient reportables dix ans sur les revenus fonciers à venir. Par nature, de semblables travaux de restauration d’un immeuble, considérables, nécessitent plusieurs années. Aussi, leurs revenus fonciers 2021 étant assurés d’être gommés, ont-ils intérêt à utiliser la durée des travaux pour générer un Déficit Foncier reportable le plus tard possible. Celui de 2021 étant donc reportable jusqu’en 2031, celui de 2022 sera reportable jusqu’en 2032, etc.

De fait, leurs revenus fonciers étant relativement modestes, en l’état ils n’auraient pas nécessairement besoin d’aller au-delà de 2031. Mais, d’une part, les loyers de Vanves vont venir s’ajouter à leurs revenus fonciers existants, ainsi pourront-ils les défiscaliser durablement, d’autre part il n’est pas exclu que d’ici 2031, pour une raison ou pour une autre, ils touchent de nouveaux revenus locatifs, à défiscaliser.

De la sorte, avec leurs 41 K€ de travaux 2021, ils effaceront leurs 10 K€ de revenus fonciers. Ils imputeront en outre 10 700 € sur leur revenu global. Restera 41 000 – 10 000 – 10 700 = 20 300 € de déficit foncier reportable.

En 2022, ils passeront également 35% des travaux, avec le même effet immédiat et le même déficit reportable.

En 2023, ils passeront le solde de leur quote-part travaux, soit 35 K€. Effaçant ainsi leurs 10 K€ de revenus fonciers, plus imputation de 10 700 € sur leur revenu global. De sorte que, outre leur déficits 2021 et 2022 reportables, il leur restera 35 000 –10 000 – 10 700 = 14 300 € de Déficit Foncier reportable jusqu’en 2033.

Au final, ils auront imputé 117 K€ de travaux sur leur revenu global, avec un gain fiscal de 41%, soit de 48 K€.

Mais également 117 000 – (3 x 10 700) = 84 900 € sur leurs revenus fonciers, effaçant non seulement l’impôt afférant, inclus dans les 48 K€ ci-dessus, mais aussi les cotisations sociales, soit un gain social de 84 900 x 17,2% = 14 600 €.

De telle sorte que, pour un investissement total de 286 K€, leur gain fiscal et social s’élèvera à 48 000 + 14 600 = 62 600 €. Ramenant à moins de 224 K€ leur « coût » réel.

Notons que si leur taux marginal d’imposition avait était supérieur à 41%, leur gain eut été encore supérieur.

En conclusion

Cet exemple très concret illustre l’intérêt d’une défiscalisation en déficit foncier pour tous les propriétaires bailleurs. Possibilité qu’offrent en outre nos opérations de restauration en Monument Historiques (imputation des travaux en priorité sur les revenus fonciers, et possibilité aussi de déclarer les travaux en déficit foncier usuel).

Etant entendu que nous sommes à même de vous proposer nombre d’opérations de ce type, sur toute la France, avec de surcroît des ratios travaux nettement supérieurs, pouvant aller jusqu’à 80% et plus, et donc un levier fiscal encore démultiplié.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction